投稿ページ | レジデンスガイド https://www.residenceguide.net 住まいの取引、建築・インテリアに関する情報です。お住まいの設計・デザイン・リフォーム、或いは、マンションや戸建ての売買・賃貸の取引をする際のお悩みを解決するヒントがここにあります。 Wed, 20 Jul 2022 13:17:42 +0000 ja hourly 1 https://wordpress.org/?v=6.0.7 寝室の照明、読書灯など https://www.residenceguide.net/lighting Thu, 31 Mar 2016 19:52:55 +0000 http://www.residenceguide.net/?p=893  夜寝る前に、子供に本を読んだり、大人も読書する事があると思います。ベッドルームは間接的な柔らかい照明が多く、手元が暗い為、ナイトテーブル等に、本を効率良く照らせる専用の読書灯を設けると良いと思います。    そして読書 […]

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 夜寝る前に、子供に本を読んだり、大人も読書する事があると思います。ベッドルームは間接的な柔らかい照明が多く、手元が暗い為、ナイトテーブル等に、本を効率良く照らせる専用の読書灯を設けると良いと思います。
 

 そして読書灯を、工事でヘッドボードや壁に設ける場合ですが、注意しなければいけないのは、スイッチが寝ながらも手が届く場所にあること。 これが、案外当たり前ではないのです。
 電気工事では指示がない場合、壁の中腹や、起きて立ち上がらなければ届かない位置にスイッチをまとめてしまいがちです。 読書の時スイッチON、読書を終えてOFFという事が、手近くにあれば出来るし、横になっても光源が目に入ることはないでしょう。
 又、3.11後、LED照明の発展には目をみはります。LEDが現在の寝室の照明のあり方まで変えています。
直線方向に輝度が高いという特徴は、寝室にダウンライトは向かないことが顕著になり、避ける方向にきています。つまりベッドルームは間接照明だけで構成し、読書灯や卓上スタンドなどで併用することが望ましいです。
 調光機(スライダックス)も必要不可欠で、就寝前の光の調光はより良い眠りを誘います。 きっと子供に本を読み聞かせする場としても良い環境になるでしょう。

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初心者でも簡単把握!家を売却するときの費用 https://www.residenceguide.net/cost Sat, 12 Mar 2016 09:20:13 +0000 http://localhost/wordpress/?p=53  初めて家を売却する方は、家を売却すれば売買代金が一時金として入ってくると考えている方も多いようです。家の売却には大小様々な費用が発生します。住み替えの方で新しい家に売却金額を当てる場合、手元に残る金額を考えないと資金計 […]

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 初めて家を売却する方は、家を売却すれば売買代金が一時金として入ってくると考えている方も多いようです。家の売却には大小様々な費用が発生します。住み替えの方で新しい家に売却金額を当てる場合、手元に残る金額を考えないと資金計画に影響が出ますので特に注意が必要です。家を売却する時に発生する費用全体を解説します。

 

[目次]
1.仲介手数料
2.譲渡所得税
3.印紙税
4.登記費用
5.知って得する固定資産税
6.まとめ

 

1.仲介手数料

仲介手数料は交渉次第で割引可能です

 不動産会社に仲介を依頼して家や土地を売却する場合は、仲介手数料を支払うことになります。仲介手数料は 売買価格×3%+6万円が法定限度額で、その範囲で手数料を決めることができます。つまり、仲介手数料は交渉次第で割引可能ですので最初に確認しましょう。
 不動産会社は媒介契約をとるために仲介手数料の割引キャンペーンをする会社もあります。また、大企業は福利厚生の一環として、会社対会社で仲介手数料割引きをしている不動産会社もあります。あなたが大企業で働いている場合、その福利厚生を利用しない手はないので会社に確認してみてください。仲介手数料3%が2%へと下がっただけでも、5000万円の物件では仲介の割引額が50万円になりますから交渉してみる価値はあります。 なお、仲介手数料には消費税がかかりますので、その費用は簡便法によるとつぎになります。
(手数料の計算式;簡便法)
仲介手数料の最大金額=売買代金×3%+6万円+消費税  
つまり、5000万円の物件であれば、
156万円+12万5千円=約168万5千円程度かかります。

2.譲渡所得税

売却収入は所得ですので譲渡税がかかり確定申告が必要です。

 資産(土地建物)を譲渡して収入がある場合は、その収入を譲渡所得といい、所得税・住民税がかかります。譲渡所得は、給与所得や事業所得などの他の所得とは別に所定の税率によって課税されます。これを分離課税と言います。
 普通の方がマイホームを売却する場合、譲渡所得がプラスであっても3000万円の特別控除などの優遇措置を適用すれば税金はゼロになりますが、特別控除などを利用する場合は確定申告が必要になります。また、譲渡所得がマイナスの場合は、繰越控除を利用することにより税金が安くできる場合があります。いずれにしても確定申告が必要になります。詳細は、次の「家を売却にかかる税金と優遇措置」でわかりやすく解説しています。

(参考) 家の売却にかかる税金と優遇措置  

3.印紙税

売買契約書に貼る印紙代です。

 不動産売買契約書は課税文書です。よって印紙が必要になります。 不動産の売買は高額になるだけ印紙代も高くなりますので無視できません。 通常、売買契約書は2部作成し、売主と飼い主が双方で印紙代を支払うのが通例です。どちからが印紙代を忘れた場合は連帯責任になり、過怠金を支払うことになりますので忘れず印紙を貼ってください。 平成26年4月1日から平成30年3月31日までは次の表の印紙が必要になります。

記載される契約金額 印紙代
100万円を超える500万円以下 1千円
500万円を超える1千万円以下 5千円
1千万円を超える5千万円以下 1万円
5千万円を超える1億円以下 3万円
1億円を超える5億円以下 6万円
5億円を超える10億円以下 16万円
10億円を超える50億円以下 32万円

 

4.登記費用

抵当権抹消や所有権移転の費用が発生します。

 不動産ローンを活用している場合には完済するまでは抵当権がついています。不動産売却するときには住宅ローンを返済し、この抵当権を抹消しないとうれません。抵当権を抹消するときに費用がかかります。それが抵当権抹消登記費用です。 また、売買が成立し、購入者に移転登記する必要があり、そこでも費用が発生します。
 一般的には移転登記は当事者双方が等しい割合で負担します(民法558条)。ただし、契約書でどちらかに全額を負担させることも合意があれば可能です。 登記は 自分でも出来ますが、司法書士に依頼する場合は、次の実費の他に司法書士への報酬(司法書士によりかわります)が必要になります。

登録免許税 不動産の数 × 1,000円 程度
調査用登記情報代 不動産の数 × 500円程度
完了後登記情報代 不動産の数 × 500円程度

 

5.知って得する固定資産税

購入者と日割り計算が一般的です。

 固定資産税は、1月1日に所有権を持っている人に課税されるため売却者が負担することになります。 業界慣行として日割り計算して支払うことが一般的です。所有権引き渡し時に、引き渡し後の日割り日数で年間の固定資産税をあん分し、購入者が支払うこと固定資産税を売却者がもらい、年間の固定資産を売却者側(1月1日に所有権を持っていた方)が1年間分を支払うことになります。翌年からは購入者が支払います。

6.まとめ

 家を売却するときに発生する費用について理解できましたか?。
 家の売却は高額であるため、各種の手数料も高額になり、その金額はバカにできません。売却後に”え〜、これだけしか残らないの”とならないように、売却前に手元に残る金額を把握しておくことも大切です。
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ホームステージングを使って家を早く高く売る方法を教えます。 https://www.residenceguide.net/sell-smart Sat, 12 Mar 2016 09:33:55 +0000 http://localhost/wordpress/?p=49  家を早く高く家を売りたい。でもどうしたら良いのかわからない。買い手がつかず、販売値段を下げるしかないのかと悩む人が多いのではないでしょうか? 家を早く高く売りたい、と言うのは売主全員の願いです。それを叶える方法は自分の […]

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 家を早く高く家を売りたい。でもどうしたら良いのかわからない。買い手がつかず、販売値段を下げるしかないのかと悩む人が多いのではないでしょうか?
家を早く高く売りたい、と言うのは売主全員の願いです。それを叶える方法は自分の家(物件)を良く見せ、”この家に住みたい”と思わせることにあります。欧米で40年近く使われているホームステージングを使って早く高く売る方法を紹介します。

 

[目次]
1.ホームステージングとは?
2.ホームステージングの適用方法
3.ホームステージングで早く高く売る手順
4.まとめ

1.ホームステージングとは?

 ホームステージングは、欧米では既に40年近く前から導入されている売主が売買につなげる販売手法です。ホームステージングを使って、従来より早く高く売れるという多くの研究報告がされています。

住まいを売却するときのホームステージングとは

2.ホームステージングの適用方法

2−1.ホームステージングの前に最低限の修理やリフォームを行う

 切れている照明を直すとか、水漏れを直すという簡単なことです。特に水回りは買主にとって大変気になるところです。「これでは購入しても使えそうにないな」と思われてしまうようでは、ホームステージングで演出しても、買い手からは「家の演出の前にやる事があるだろう」と思われたり、買い手の関心が家の魅力ではなく設備の欠点に移ってしまいます。
 また、「こんなところも直していないの?」という印象を持たれてしまうと、「他にも修理必要なところが隠されているのではないか」という疑念を持たれ、物件の悪いイメージが拡大してしまいます。これではホームステージングを実施しても機能しませんので、ホームステージングをする前に最低限の修理やリフォームは行いましょう。

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2−2.不動産に査定依頼の連絡をする前にホームステージングを行う

 当然、ホームステージングも何もせず、買主の反応が無かった物件を、後からホームステージングを使って売買契約に結びつけるケースも当然ありますし、ホームステージングの効果も発揮します。 しかし、出来る事なら不動産会社に査定依頼を出す前にホームステージングを実施した方が、3つの点で効果が高いです。

2−2−1.不動産会社の営業担当者の販売意欲がアップ

 「これなら高く売れる」と営業担当者に販売意欲を高く持ってもらえます。これって非常に大事です。 早く高く売れることは営業担当者には経験や実績につながりますし、何と言っても仲介手数料の獲得は給与アップにつながります。 営業担当者の販売意欲の高さは、家を早く高く売るための必須条件です。

2−2−2.査定価格、売り出し価格のアップ

 営業担当者が「これなら高く売れる」となると当然販売価格も強気に設定できます。つまり、ホームステージングをすることでより強気の売り出し価格設定が可能となります。ホームステージングをすることで狙い通り、買主が「こんな家に住んでみたい」と感じてもらえれば高値設定でも売買契約につながりやすくなります。

2−2−3.ホームステージングを施した写真で内覧者数アップ

 ホームステージングで演出した写真をインターネット広告やチラシに掲載することで物件を探している買手の目を惹きつけ、「この物件是非見たい」と買主の数も増えるという効果につながります。

ホームステージングのトレンドも参考にしてください。

ホームステージングのトレンド

2−3.仲介手数料割引を依頼して、ホームステージングの費用に充てる

 ホームステージングを行った場合の費用対効果は欧米の調査結果では費用の3倍以上(6倍という実績もあります)の効果があると言われています。また、費用も売買価格の1%程度と言われてます。つまり、5000万円の物件であればホームステージングを行うことにより、5150万円から5300万円で売却でき、その費用が50万円を超えることはありません。これだけの投資対効果があるなら、絶対利用すべきですよね。
 ホームステージングの効果は不動産会社にとっても次の効果がありますので仲介手数料の割り引きを是非交渉してみてください。

2−3−1.手数料収入が高くなる

 ホームステージングで早く高く売ることは、不動産会社にとっても手数料収入が高くなることにつながります。

2−3−2.営業の回転率が良くなる

 早く売れるということは手離れが良い物件ということになります。つまり、営業の回転率が高まり、取り扱える物件数が多くなります。

2−3−3.取引実績が加速する

 不動産会社にとってのアピールポイントは取引実績です。累積実績◯◯件、などとホームページやチラシなどに表現し、不動産取引をされる方々に安心感をアピールしています。営業回転率が高くなるということは取引実績の積み上げを加速させることにつながります。

 売主が自ら費用を出すことに躊躇するなら、仲介手数料を割り引いてもらい、ホームステージングの費用に充てる努力をしてはいかがでしょうか。仲介不動産会社にとってもメリットがあるため手数料を割り引いてくれることがあります。信頼できそうな不動産会社であれば、「専任契約にする代わりに手数料を引いて」と交渉するのも良いと思います。ホームステージングは不動産会社にとっても十分メリットが多いと言えます。

2−4.ステージングの画像を広告に活用する

 媒介契約を結んだ不動産会社はインターネット広告やチラシなどを駆使して買主を集めます。当然、その時点で競合物件と比較されることになります。 最近では、購入者の9割以上が物件をインターネットで検索し、内覧したい物件を絞り込んでいます。
 つまり、この時点で購入者に「この物件はすばらしい」と関心を持ってもらう必要があります。そのためにも、ホームステージングした画像を積極的に活用し、競合となる物件より興味をもってもらい、「この家を是非見てみたい」と思ってもらうことが早く高く売る為のコツです。 当然のことながら、ホームステージングをした写真はインターネット広告だけでなく、チラシ(紙媒体)で使う写真にも効果的です。  

2−5.戦略的に販売し、全力をかける

 より高く売れると言っても、無制限に高くなるわけではありません。もっと高く売れるのではと思っていると折角の売却機会を逃すこともあります。ステージングの期待効果を売り出し金額に反映し、その金額以上で買ってくれる購入者が現れればすぐ交渉に入りましょう。 売却活動は時間と労力を使います。特に居住中の場合は尚更です。短期売却に全力を出しましょう。

3. ホームステージングで早く高く売る手順

「私ならこうする」というおすすめの方法があります。

3−1.ホームステージングの会社に依頼する

・まず、ホームステージングの会社に連絡し依頼します。
・関東の物件であれば、㈱ホームステージング・ジャパン、関西なら㈱ステージングサービスなら実績豊富ですので安心して頼めます。

3−2.複数の不動産会社に査定依頼をする

・信頼できる不動産会社を探すために、複数の会社に査定依頼を出す。
・NTTデータスマートソーシングが運営するHOME4Uの売却査定サービスを使えば、㈱ホームステージング・ジャパンが提供するホームステージングの価格が30%割引になるキャンペーンを実施しています(現在はキャンペーンは終了しています)。

3−3.不動産会社とホームステージングの費用を交渉する

・信頼できそうな会社とホームステージングの費用分を仲介手数料割引をしてもらえるか交渉する。 
・4000万円の物件であれば、ホームステージング費用は仲介手数料の0.5〜0.8%程度です。ホームステージングによって早く高く売却できることは不動産会社にとってもある意味美味しい物件ですので、不動産会社も手数料割引の交渉に応じると思います。
・仲介不動産会社でホームステージングのサービスを行っている会社は、「ホームステージングのトレンド」に記載されています。

3−4.ホームステージングの演出をする

 3−1で依頼した会社にホームステージングを実施してもらう

3−5.売り出し価格(媒介価格を決定する)

 3−3の媒介契約候補の会社に、訪問査定を依頼し、ホームステージングした状況で売り出し価格を決める

3−6.ホームステージングを行った部屋の写真撮影し、広告掲載に利用する

 媒介契約をした不動産会社に、ホームステージングした写真を掲載してもらい、集客に活用する。

4.まとめ

 いかがでしたか?これで早く高く売るための仕掛けは完了します。
日本でも、ホームステージングの導入も活発になってきており、「ホームステージングのトレンド」に記載したように仲介大手不動産会社でも売却サポートメニューの1つとしてホームステージングの提供をしていますので是非利用すると良いでしょう。

 

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共有名義(共同所有)の家を売却したい https://www.residenceguide.net/sell-share-proparty Sat, 12 Mar 2016 22:16:09 +0000 http://localhost/wordpress/?p=44  不動産が共有名義となるのは、相続により相続人が共有する場合やマイホームを購入する時に夫婦か親子で共同所有にする場合などが一番多いパターンです。 しかし、時間が経つと親族関係や夫婦関係も様変わりします。最後は親族間のトラ […]

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 不動産が共有名義となるのは、相続により相続人が共有する場合やマイホームを購入する時に夫婦か親子で共同所有にする場合などが一番多いパターンです。 しかし、時間が経つと親族関係や夫婦関係も様変わりします。最後は親族間のトラブルや離婚という結果につながる場合もあります。このような共有名義の不動産を売却するときの方法を解説します。

 

[目次]
1.共有名義の不動産とは
2.共有名義の不動産の特徴
3.共有名義の不動産を売却するときに必要なもの
4.自分の持分のみを売却する方法
5.親子で共有している家を売却するときの注意点
6.共有名義の家を売却するときのまとめ

1.共有名義の不動産とは

 共有名義の不動産とは、複数の人が一つの不動産を共有していることをいいます。名義人毎に「持ち分」と呼ばれる割合が決められています。この「不動産の持ち分」とは、所有面積ではなく、不動産の権利を表すものです。例えば土地の「持ち分1/2」というのは、土地の面積半分を所有しているという訳ではなく、“1/2の所有権を持っている”という意味です。  

2.共有名義の不動産の特徴

 共有名義の不動産の特徴をまとめると次になります。
共有者全員の合意がないと売却できない
・固定資産税の納付は他の共有者の分の連帯責任も追うことになる
・共同所有者の相続や譲渡で第三者が共同所有者に加わり更に売却が難しくなる。

 人間関係が悪くなると会話も容易にできなくなります。相続の場合は、遺産分割協議が進まず相続登記もされない、夫婦の場合も別居はしているが家は共有名義のまま数年も放置され税金(固定資産税)を支払い続けている方も多数います。

3.共有名義の不動産を売却するときに必要なもの

 共有名義の不動産を売却する場合は必ず共有名義者全員の承諾が必要となります。そのため、次のものを準備することになります。

  • 不動産の登記済権利書、あるいは登記識別情報
  • 土地測量図、境界確認書
  • 共有者全員の身分証明書、実印、印鑑証明書、住民票

 共有名義になっている土地や家、マンションなどの不動産全体(すべての持分)を丸ごと売却するには、必ず上記書類と共有名義者全員の承諾(実印の押印、契約書への記名)が必要です。勝手に共有者の一人が全員の分も含めて不動産全体を売却することはできません。
 

4.自分の持分だけを売却する方法

 共有名義だからといって取引上出来ないということはなく、持ち分の範囲であれば自由に売却できます。しかし、現実的には「1/2の所有権だけを購入する」という一般の買主は、投資物件でもない限りほとんどいないと言って良いでしょう。
 また、不動産の共有者というのは大抵が親戚同士です。さらに中には相続や贈与が行われ、より共有名義の範囲が複雑化している場合もあります。 共有名義の土地の所有権を他人に売却するという事は、その共有者の輪の中に全くの他人が入るということですから、その後トラブルに発展する可能性が高くなります。
 では、トラブルにならないよう、共有名義の不動産を自分の持ち分だけ売却し現金が欲しい。という場合の方法を考えてみましょう。

4−1.共有持分不動産の買取を専門とする会社へ依頼する

 相続や離婚で「自分の共有持分のみを売却したい」という悩みを持つ方を対象とした、共有持分の買取を専門とする会社があります。人間関係や取引のトラブルを避けるために相談する方も多く、単なる自分の共有持分の現金化だけでなく登記が終わっていない不動産、住んでいない不動産やすでに揉めてしまっている場合など、訳ありの場合でも無料で専門家ならではのアドバイスをもらうことができます。

4−2.共有者に現金で買い取ってもらう

 ある土地を、A,Bの2人が1/2ずつの持ち分割合で所有しているとします。Aは現金が必要で、Bと相談してAの持分割合をBに買い取ってもらうことになりました。 上記のように、他の共有者全員の了承を得られれば、土地の持ち分の部分のみを現金にすることができます。しかし、他の共有者に現金がない、買い取る意志がないなど、共有者の1人でも反対があればこの方法は使えません。

4−3.不動産を持ち分割合に応じて分筆する

 土地を持ち分の割合ずつに分筆し、ここからここまでの面積はAのもの、こっちはBのもの、と境界を明確に分けます。その後自分の名義の土地だけを売却する方法です。これはあくまで土地の場合に限ります

4−4.共有者全員を説得し、不動産すべてを売却する

 共有名義者全員の意思が同じであれば土地全体を売却し、その後、持分割合と同じ割合で現金をそれぞれ受け取る方法があります。 共有名義者のうち、一人でも売却に反対する人がいればこの方法は使えません。
 

5.親子で共有している家を売却するときの注意点

 親と子の共有名義の不動産の場合で、子供が共有名義の不動産を売りたいといった場合に、親が「ではあなたの好きにしなさい」となる場合があります。共有名義より単独所有の方が売却手続きは簡単なため、名義を子供の名義に書き換えることになります。
 しかし、この行為自体が財産の贈与にあたり、多額の税金が課せられることになります。しかも、それを売却した場合、譲渡所得もかかることになり手元に資金があまり残らないということになることもあります。売却を進める場合は、贈与の優遇措置や譲渡所得の減税措置などについて税理士や不動産会社に相談するなど売却を進めることが大事です。

6.共有名義の家を売却するときのまとめ

 共有名義の不動産は、人間関係の複雑さや税金などの問題もあり売却がスムースにいかないことも多々あります。一括査定を利用し、複数の会社から情報収集して、共有名義の不動産の売却に経験と実績があるかを確認するのが手っ取り早いと思います。

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サービス画面

提携不動産会社の例

 (参考)家を売るときの一括査定サービスはどこが良いですか?

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家を売却するときの8つの成功のコツ https://www.residenceguide.net/success Sat, 12 Mar 2016 22:35:53 +0000 http://localhost/wordpress/?p=72  家の売却金額は高額です。誰でも失敗したくありません。少しでも希望金額で売却するための「成功のコツ」(秘訣)があります。知っておいて損することはありません。8つの成功のコツを理解して是非希望金額で、いやそれ以上での売却に […]

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 家の売却金額は高額です。誰でも失敗したくありません。少しでも希望金額で売却するための「成功のコツ」(秘訣)があります。知っておいて損することはありません。8つの成功のコツを理解して是非希望金額で、いやそれ以上での売却につなげてください。

 

[目次]
1.不動産会社のブランドにこだわらない
2.営業力を見極める
3.複数の会社に査定依頼する
4.媒介契約は自分にあった契約形態を選択
5.自分で物件の相場を調べる
6.一時的でも資金確保が大事
7.より早く、より高く売る仕掛けを使う
8.早期売却に全力をかける

 1.不動産会社のブランドにこだわらない

ブランドには惑わされない 有名な大手不動産会社の名前は良く耳にしますので、思わす信頼してしまうこともあります。大手の会社は当然社員教育等にも力を置いている会社もありますので、安心できる担当者に出会うこともあります。
 反面、業界的には外部会社に営業委託した社員や歩合制の契約社員もいるため営業ノルマを意識しすぎて顧客対応が粗雑になる場合もあります。 大手は資金力が豊富ということもあり、 売却のためのサービスメニュー が豊富です。これは中小とは違った魅力であることは確かです。
 ブランドにこだわらず、会社として提供する売却サービスが自分にあった内容かを確認しつつ、本当に信頼できる不動産会社を見つけ出せれば最高です。 不動産のブランドにこだわらず、そんな不動産会社・営業担当者をみる蹴ることが成功のコツです。
 

2.営業力を見極める

営業力を見極める 野村不動産アーバンネットは自社ブランドのプラウドには プラウドマスター制度を取り入れています。プラウドマスターはそのマンションの知識に詳しく資産価値を引き出す役割を持っています。そのくらい物件に詳しい担当者がいる会社を選びたいですね。
 また、購入者は遠くから引っ越してくる方もいるので広く広告する必要はありますが、その地域や物件自体に興味のある方、あるいはその地域に住んでいる方(住み替え)も当然対象になると考えるべきです。そのような購入者情報を多く持っているかも重要なポイントになります。 つまり、「高く」=資産価値を引き出し提案できるか、「早く」=どれだけ多くの購入希望者を集められるか、この2つを満たす営業力を備える会社がベストと言えます。  

3.複数の会社に査定依頼する

複数の会社に依頼する 不動産会社は大手・中小(フランチャイズも含めて)が存在しますが、マンションに強い、戸建てに強い、地域に密着している、集客力が高いなどそれぞれの営業店、営業担当者に特徴があります。査定依頼を出す場合、最初から自分の物件に強い所を選ぶことが出来ないので、複数の会社に査定依頼を出して比較検討することをお勧めします。少なくとも、大手2社、中小2社とか、地元に強い2社、集客力が強い2社などの観点で複数の会社に依頼した方が多面的に自分の物件の価値を引き出せる会社かどうかを判断することができます。 大手・中小それぞれ1社ずつでも良いのではないかという意見もありますが、大手の中でも銀行系、信託系、流通系、デベロッパー系と特徴はかなりありますし、得意物件も異なります。本来であれば、大手・中小それぞれ3社ずつにするのが理想的ですが、査定依頼後の不動産会社対応だけでも大変ですので、2社ずつ合計4社程度に絞って査定依頼することをお勧めします。  

4.媒介契約は自分にあった契約形態を選択

自分にあった媒介契約 既に信頼のある不動産会社を知っている場合はその会社と専任媒介契約にした方が効率的です。
 しかし、これから仲介不動産会社を探す方は、自分がどうしたいかで契約形態を選択した方が良いでしょう。 自分で主体的に取り組み、不動産会社をうまく使うという時間的な余裕を持っているなら、複数の不動産会社と契約できる一般媒介が良いですね。競わせることも大事ですし、1つの会社の販売ネットワークより、複数の会社のネットワークを活用して購入者を効率良く探すのも売却成功の大事なポイントです。
 仕事や育児などで忙しく時間に余裕がない方が一般媒介をすると中途半端になり、良い結果につながりません。その場合は、やはり 信頼できる不動産会社・担当者 を探し、専任契約で任せた方が良いです。ただし、専任媒介は単独企業との契約になるため、販売ネットワークが単独企業でも強く、 売却サポート が充実している会社が良いでしょう。
(参考)媒介契約ごとの特徴 も是非参考にしてください

5.自分で家や土地の相場を調べる

自分で相場を調べる インターネットを駆使すれば周辺の売り出し事例や公示価格は自ら調査できます。マンションであれば、同じマンションの売り出し事例を検索することも出来ますのでそれを参考にするもの良いです。坪単価がある程度分かれば相場も分かるものです。
 また、最近は不動産会社に査定依頼せずにシステムが自動的に査定(オンライン査定)するサイトもあります。ただし、現状は23区などのマンションに限定され、あくまで過去事例に基づき一定の幅で査定価格が表示されますので、不動産個別に持っている価値やそのときの市況は反映されません。それらを知った上で利用するには良いと思います。 不動産の言いなりにならないためにも自分で調査し、売却価格について情報収集しておくことも大事です。
 

6.一時的でも資金確保が大事

資金確保 売却する場合、住宅ローンにまだ残債が多く残っているときはイッキにハードルが高くなります。売却するためには、住宅ローンを完済し、抵当権を外す必要がありますから、一時的でも資金確保が必要になります。
 売却代金で住宅ローンの残債分を返済可能でも、売却する前に残債分を完済しなければなりませんので、一時的なつなぎ融資的な資金確保が必要になります。金融機関のつなぎ融資もありますが、売却できれば返済が可能になってきますので検討の価値はあると思います。
 金融機関からの資金確保は当然金利がかかりますでの、 親族などから資金確保できれば金利を考える必要もなくなるメリットがあります。 住み替えの場合には更に資金確保が大事になります。 一時的な資金確保で 住宅ローン の残債をなくすことができれば、新規住宅ローンのみを考えれば良く、先に新しい家に引っ越してから前の家の売却活動に専念することができます。つまり買い先行で住み替えが可能になります。買い先行は 空室状態で売却することになりますので、売却での内見対応やオープンハウス対応を不動産会社にお願いしたり、 ホームステージングサービス を 活用し、早く高く売るための仕掛けを使うことができるというメリットもあります。  

7.より早く、より高く売る仕掛けを使う

ホームステージングを使う どうして新築マンションではモデルルームにお金をかけて販売するのでしょうか?それは購入者に「こんな家に住みたい」と思わせることが大事だからです。
 中古物件で空き家状態で売却している物件がありますが、それでは購入希望者の購入意欲を刺激することができません。また、居住中の物件では、他人の家を見ているだけで、その家に住む自分のイメージを作り出せず、「こんな家に住みたい」というような購入意欲を刺激することができません。その刺激をサポートするのが ホームステージングサービス です。欧米ではすでにビジネスとして存在し、その価値も認められています。ホームステージングサービスを利用する時と、利用しなかった時と比べ、早く、そして高く売却できるという報告がされています。 日本ではまだこのサービスにお金をかけるほどの認知がされていませんが、サービスを提供する会社も出てきていますのでご利用を検討してみるのも1つです。 

 

8.早期売却に全力をかける

悪いイメージがつかないように全力をかける 売却がうまく進まず、長い間売却活動を行っていると、売れない物件としてのイメージがついてしまいます。周辺の人はもとより、最近ではインターネットの普及もあり、長い間物件を探している人も多いので、「この物件まだ売れないで残っている」と売れない物件としてのイメージが広まってしまうリスクが出てきてしまいます。そのためにも早期売却は大事です。
 時間、労力を無駄にしないためにも早く売却するために全力を注ぐことが成功のコツ です。 そのためにもホームステージングを利用することはそのための手段の1つになります。

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住み替るために家を売却したい https://www.residenceguide.net/sell-my-house-for-exchanging Sat, 12 Mar 2016 23:12:18 +0000 http://localhost/wordpress/?p=80  家を売却する理由で一番多いのが住み替えで、売却者の3〜4割が住み替えです。買い換えは売却と購入という不動産取引を2回も同時期に行うため大変さも2倍です。また、2つの取引に確定申告も関係しますので更に面倒になります。スム […]

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 家を売却する理由で一番多いのが住み替えで、売却者の3〜4割が住み替えです。買い換えは売却と購入という不動産取引を2回も同時期に行うため大変さも2倍です。また、2つの取引に確定申告も関係しますので更に面倒になります。スムーズに住み替えるためのポイントを解説します。

[目次]
1.住み替え理由
2.住み替えと「売却のタイミング」
3.住み替えと資金調達「住宅ローン」
4.新居を先に購入する住み替え「買い先行」
5.住み替えと税金
6.まとめ  

 

1.住み替え理由

 住み替えする理由は、

・子供が生まれたので両親の近くに引っ越したい
・家族が増えたので広い家に引っ越したい
・子育てを考え教育環境が良いエリアに引っ越したい
・子供が家を離れたので、夫婦で生活に便利な環境に引っ越したい
・会社の移転に伴い、通勤を考え引っ越したい

など様々です。住み替えるために家を売却する方の共通点は、その売却時期が「良い物件があればいつでも」という売却時期に余裕を持っている人が意外と多いことです。つまり、新居を探すにしても住みたいエリアや住みたい物件が出てくるまで時間をかけることができるという理由からと思います。
住み替える方の課題は次の3つに整理することができます。
(1)売却のタイミング
(2)資金調達
(3)税金対策 
この3点について説明します。いずれにしても今住んでいる家の売却と新しい家の購入という2つの不動産取引を同じ時期に行うことになりますので計画性が大事になります。

2.住み替えと「売却のタイミング」

 住み替え者にとっての課題の1つとして売却のタイミングがあります。
その理由は、住み替えの手間と資金繰りに大きく影響するためです。資金繰りは次の資金調達のテーマに任せるとして、手間について説明します。 買い先行の場合は、先に新しい住まいを見つけて引っ越した後に今の家を売ることになるため問題になりませんが、売り先行の場合は、新しい住まいに引っ越しをする前に今住んでる住まいの引き渡しをすることになりますので、一時的に仮住まいが必要になります。
 仮住まいが賃貸やウィークリーマンションのような場合だとしても、新しいお住まいが決まるまでの家賃支払いや引っ越し費用や引っ越し作業などが発生することになり資金面、作業面とも負担が大きくなります。

3.住み替えと資金調達「住宅ローン」

 今お住まいになっている家を住宅ローンを利用して購入している方も多いと思います。完済している方は、新しい住まいの購入金額と今お住まいになっている家の売却金額の差分の資金調達を考えるだけになりますので大きな問題にはなりません。
 しかし、今お住まいの家に住宅ローンの残債がある場合、完済して抵当権を外さないと売却できません。そのために預貯金やつなぎ融資、住み替えローンを使うことになります。

3−1.住み替えローンの概要

住み替えローンは、現在お住まいになっている住宅ローンの残債の問題を解決し、新規住宅取得で適用される住宅ローンの限度額を超えて住宅資金を借り入れることが可能となり、住み替えをサポートします。

住み替えローン

3−2.メリッット

現在住んでいる家を売却する前に全額借りることもできるため、新らたなお住まいに引っ越した後に住んでいた家を売却することも可能になります。そのため、売り先行型の住み替えのように一旦引っ越しするなど無駄な費用と苦労をする必要がなくなります。

3−3.利用上の注意点

「3−1住み替えローンの概要」にあるように、新規に取得した住宅のローンに加え、以前住んでいた家の住宅ローンの残債が加わることになり、ローン総額が増えることになります。そのため、将来の支払能力も含めて慎重な検討が必要です。

上手に使いたい、つなぎ融資

4.新居を先に購入する住み替え「買い先行」

住み替えローンを使う方法もありますが、住み替えする方にとって最良の方法である、新居を先に購入する買い先行による住み替えを実現する方法がありますのでご紹介します。

一括査定を利用した最良の住み替え方法とは

住宅ローンが残っていても買い先行の住み替えを可能にする3つのテクニック

住宅ローン利用者でも最良の住み替えを可能に住宅ローンとは?

 

5.家の住み替えと税金

住み替えの場合は、今お住まいの家の売却は譲渡所得になりますので税金を納める必要があります。つまり、確定申告が必要になります。一方で新しいお住まいを購入した際には、不動産購入の特別控除が受けられる場合があります。 国としても住み替えを支援しているため、税金面での優遇措置を行っていますので、忘れずに確定申告を行い節税してください。

家を売却する場合の税金と優遇措置

6.まとめ

 住み替えは2つの不動産取引を同じ時期に行うため、いろいろなタイミングの調整や段取り、税金対策と多くの作業と時間が必要となります。仕事をしながらこれらの作業をこなすのは決して簡単ではありません。また、税金対策は専門の知識を必要とします。住み替えを少しでも楽に行うために、経験豊富な不動産会社に相談してサポートしてもらうことが大切です。

 

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相続した家を売却したい https://www.residenceguide.net/sell-a-inherited-house Sat, 12 Mar 2016 23:28:44 +0000 http://localhost/wordpress/?p=83  相続した家を売却するときは、自分で購入した家を売却する場合と同じで良いのだろうか?家を相続したときに相続税も払ったのに売却するとまた譲渡所得税を支払うのだろうか?などの疑問もでてきます。 ここでは相続した家を売却すると […]

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 相続した家を売却するときは、自分で購入した家を売却する場合と同じで良いのだろうか?家を相続したときに相続税も払ったのに売却するとまた譲渡所得税を支払うのだろうか?などの疑問もでてきます。
ここでは相続した家を売却するときのポイントを解説します。

[目次] 
1.相続登記していなければ相続登記が必要
2.相続した家を売却して譲渡益がでたときは確定申告が必要 
3.取得費加算の特例の具体例
4.まとめ

1.まだ相続登記していなければ相続登記が必要

 家を相続して固定資産税を支払っていても、相続登記をしていない方もいます。これは法律上義務はないからです。相続人全員で話し合った結果、一人の相続人が家を相続することに合意したらそのまま住み続けることもできます。
 また、家を相続すると固定資産税を納付する義務を負います。役所は誰が相続したかわからないと相続人全員に相続税の納付依頼を送ることになりますが、これも家を相続した人が納付すると届け出をすることで、家を相続した人に固定資産税が請求されるようになります。
 
(注意点) 固定資産税を支払う人を届け出しても、相続登記をしていないと法律として相続人全員が固定資産税の納付義務を負っています(連帯責任)。つまり、固定資産税を支払っていた人が納付の義務を怠ると他の相続人全員に固定資産税の請求書が届くことになります。 相続登記を行い、住宅の所有権を明確に登録しておけば、役所は法律上の所有者に固定資産税の請求書を出すことになりますのでその他の相続人には請求書は届きません。  

2.相続した家を売却して譲渡益が出たときは確定申告が必要

 相続した家を売却して譲渡益がでた場合は、所得税の申告も必要になります。 譲渡所得は次の計算式で算出されます。
 
譲渡所得=譲渡価格−(取得費+譲渡費用)−特別控除額

相続した家を売却した場合も、自分で購入した家と変わりなく譲渡所得がプラスなら確定申告が必要ですし、税法上の優遇措置を適用する場合にも確定申告は必要になります。「家の売却にかかる税金と優遇措置」のページを参照し確認してください。

2−1.家の相続は取得期間や取得価格も引き継ぐことになります

 譲渡所得の申告には、譲渡した家の取得費及び減価償却の数字が必要になりますし、減価償却費を算出するためには取得時期が分からなければなりません。

 では、相続した家の取得時期や取得費はどうなるのかというと、被相続人から引き継ぐことになります。 家を相続した場合の取得費は、相続費用ではなく、被相続者(つまり、亡くなった方)が家を取得したときの費用です。
 また、長期譲渡と短期譲渡では税率も変わりますが、所有期間も相続してからの期間ではなく被相続人が家を取得したときからの期間となります。
 しかしながら相続した家の場合、相続人がその不動産についてあまり把握していない場合もあります。減価償却費や取得費の計算を行うためにも、相続する家の購入した当時の売買契約書を探しておくようにしましょう。

(ポイント) 売買契約書が見つからず取得費がどうしても分からない場合は、売却した際の譲渡金額の5%相当額(3000万円で売却した場合は、150万円)を取得費とすることができます。

2−2.相続税の取得費加算の特例

 相続税を支払い、更に譲渡税も支払わなければならないなんて、税金の二重取りをされているような気分になるかもしれません。 そこで相続税申告期限の翌日から3年以内に相続した家を売却した場合に限り、相続税の一定額を取得費に加算できる「相続税の取得費加算の特例」が認められています。取得費に相続税の一部を加算することによって、譲渡益を抑えることができるため税金の軽減につながります。

<適用要件>

・相続や遺贈により取得した資産を譲渡すること
・その資産について相続税が課税されていること
・相続税の申告期限の翌日から3年以内に売却していること

<譲渡所得の計算式>

譲渡所得
    =譲渡代金
     −(資産の取得費+譲渡経費)
     −特別控除

資産の取得費が増加すれば譲渡代金から差し引く金額が多くなるため、譲渡所得は減少することとなります。譲渡所得が減少すれば、当然、その譲渡所得にかかる所得税・住民税は減少することとなります。

<相続税の一定額を取得費に加算とは>

支払った相続税のうち、相続した資産のうちに譲渡した資産の占める割合分だけ、取得費に加算することができます。しかしながら、土地については優遇されており、譲渡していない土地に係る相続税についても、取得費に加算することができます。

3.取得費加算の特例の具体例

 平成27年1月1日から税制改正されていますので、改正された内容で具体例を示します。 (相続財産とその評価額)

財産 評価額 財産 評価額
土地A 9000万円 建物A
土地B 1億9000万円 建物B 1000万円
土地C 4400万円 建物C 600万円
預貯金 2000万円
相続財産の相続税評価額の合計 (相続税の課税価格) 3億6000万円

(具体例の設定内容)
法定相続人:1人(子供)
相続税額:1億2000万円
相続税の納税資金確保のために相続した土地Aを売却予定(長期譲渡を想定)
  売却予定額 1億円、
        取得費 500万円、
        譲渡費用 500万円

複数の法定相続人がいる場合や相続税額の計算は、次の”家を相続にはどうしたらいい”を参考にしてください。

家を相続するにはどうしたらいい

3−1.相続税額の取得費加算額の計算

譲渡した土地Aの相続税評価額
9000万円 相続税の課税価格
3億6000万円 取得費加算額=
   確定相続額×(譲渡した相続税評価額/相続税評価額合計)
  =1億2000万円×9000万円/3億6000万円 =3000万円

3−2.譲渡所得金額の計算

譲渡所得金額=予定譲渡金額−(取得費+譲渡費用+取得費加算)
      =1億円−(500万円+500万円+3000万円)
      =6000万円

取得費加算の特例がないと9000万円

3−3.譲渡所得税の計算

・所得税(15%)
        =6000万円×15%
        =900万円
・復興特別所得税
        =所得税×2.1%
        =18万9000円
・住民税(5%)
        =6000万円×5%
        =300万円
合計1218万9000円を税金として納めることになります。

取得費加算がない場合は、3−2の譲渡所得金額は9000万円となり、譲渡所得税は
    所得税が1350万円、
    復興特別所得税が28万3500円、
    住民税が450万円
の合計1828万3500円となり609万4500円も安くなりますので、ぜひ、取得費加算の特例特例を適用したいものです。

4.まとめ

 相続した家を売却する場合、過去の資料を集めたりと手間が発生します。また、取得費加算の特例は相続の申告期限の翌日から3年の間と有効期限もあり、それまでに売買しないとなりません。前もって、不動産会社と密に連携し、売却活動を進めることが大切になります。NTTデータグループが運営するHOME4Uの売却査定(無料)には相続に強く、安心して頼める不動産会社がたくさん登録されていますので、是非活用してはいかがでしょうか?

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ペットを飼っていた家を売りたい https://www.residenceguide.net/pet Sat, 12 Mar 2016 23:37:42 +0000 http://localhost/wordpress/?p=86  最近のトレンドとして、ペット可のマンションが多くなってきました。 家族の一員として暮らしてきた訳ですが、ペットを飼っていたマンションを売るときは、売却価値が下がる傾向がありますので注意が必要です。ペットを飼っていた家を […]

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 最近のトレンドとして、ペット可のマンションが多くなってきました。 家族の一員として暮らしてきた訳ですが、ペットを飼っていたマンションを売るときは、売却価値が下がる傾向がありますので注意が必要です。ペットを飼っていた家を売るときの注意点や対策について解説します。

 

[目次] 
1.ペット特有の問題への対応
2.販売活動での問題と対応
3.交渉段階での対応
4.まとめ

 

1.ペット特有の問題への対応

1−1.においやアレルギー問題

においの問題 においに敏感な方も最近は多くなっているように思います。ペットを飼っていた本人には、ペットのニオイは気にならないものですが、ペット好きな購入希望者でも他人のペットには敏感になるものです。
 犬・猫が粗相をすると、ニオイが床や畳に染み込んでしまいます。部屋を完全に無臭にすることは難しいですが、無臭に近くするには、畳なら張り替え、フローリングや絨毯であればクリーニング業者に依頼するしかありません。
 

1−2.爪あとの問題

 中古であれば生活上の多少の傷であれば想定内と思います。しかし、買い手は例え動物好きであっても動物の傷は想定内ではありません。
 ペットを飼っているとフローリングであれば、床には爪の細かな傷が残ります。畳や壁は引っ掻き傷が残ります。見栄えも悪いし、資産価値にも影響が出てきます。買い手が動物好きかどうかに関わらず、次の点を考慮して事前に修復しておくことをお勧めします。
 ・修復せずそのままで販売しても、値下げ交渉の材料とされる
 ・引き渡しまでの修復条件に設定される
 ・事前に修復せず販売活動をしてもマイナス点のみが気になり、買い手が現れるまで時間を要する

1−3.キャットフラップ(猫用のドア)等の問題

キャットフラップ
 マンションや一戸建ての中には、キャットフラップと呼ばれる猫用のドアが、扉に設置されている場合もあります。ペットを飼わない買い手にとっては、必要のないものです。また、見た目の美しさの点からリフォーム費用分の値段交渉をしてくる場合もあります。 扉1枚を丸々交換するとなると、一般的には約5万円、高額物件ではさらに倍くらいかかりますので、事前にリフォームをするか、値下げ交渉があることを想定して販売活動に臨むことになります。 
 リフォームをして無理に飾り立てる必要はありませんが、ペットを飼っていない状態まで物件を戻すのが理想的です。ペット問題については、事前に不動産会社に相談して対策をたてておくことをお勧めします。
 

2.販売活動での問題と対応

2−1.ペット可の物件

 最近は「ペット可」の物件も多くなってきます。マンションなどでは管理規約に「ペット可」となっている物件もかなり多くなりました。買い手もそれを前提に内覧に訪問しますが、1のペットの問題は事前に解決しておくに越したことはありません。そもそもペット可の物件であるとは言え、買い手はペットが好きでないかもしれません。
 当然ですが、内覧会を開催するときは、家族にペットを散歩に連れて外出してもらう、一時的にペットホテルに預けるなどして、ペットがいない状態にしておく配慮も必要です。

2−2.ペット不可の物件

 ペット不可のマンション等でペットを飼い、その物件を「ペット不可」として販売した場合、大きなリスクにつながることがあります。買い手がアレルギーのため、ペット不可の物件を探して、その物件を購入した場合、後日、損害賠償訴訟となったケースがあります。このようなケースにどのように対応するか事前に不動産会社に相談しておくことが必要です。
 

3. 交渉段階での対策

 ペットが嫌いな買い手には、気になる所がどんどん出てきます。それが値下げなどの交渉材料につながることもあります。ある程度は相手からの要求を受け入れる姿勢がないと売買契約につながらないこともあります。逆に必要以上に値下げを依頼してくる可能性もあります。どこまで交渉に応じるかを事前に不動産会社の担当者と相談し検討しておくことが大事になります。

4.まとめ

 売却物件を空室にしてから販売する場合、時間と費用をかければペット対策を行うことは可能です。しかし、居住中の場合、ペット対策にも限界があります。事前対策、購入希望者との交渉など経験や実績豊富な不動産会社を見つけることがペットを飼っていた物件をスムーズに売却するためには必要になります。
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サービス画面

提携不動産会社の例

提携不動産会社の例

 (参考)家を売るときの一括査定サービスはどこが良いですか?

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家が売れない方必見。早く高く売る方法 https://www.residenceguide.net/cannot-sell-my-house Sun, 13 Mar 2016 19:54:43 +0000 http://localhost/wordpress/?p=34  家を売却したいけどなかなか売却できない。売却できない理由もいろいろあります。その理由を収集・分析し対策を取ることが売買成立への近道です。売れないからと言って、営業担当者の言いなりで簡単に売り出し価格を下げて売却しても、 […]

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 家を売却したいけどなかなか売却できない。売却できない理由もいろいろあります。その理由を収集・分析し対策を取ることが売買成立への近道です。売れないからと言って、営業担当者の言いなりで簡単に売り出し価格を下げて売却しても、後で後悔することになります。次のポイントで原因分析し対策しましょう。

 

[目次]
1.問い合わせや内見希望者が現れない
2.内見希望者はいるが条件交渉につながらない
3.不動産会社、営業担当者の選択は間違っていなかったか

1.問い合わせや内見希望者が現れない

 原因として考えられるのは、売り出し価格が高すぎることを意味していますが、それだけではありません。

  • 不動産市況や不動産会社の思惑、売主の期待感がふくらみ、相場から乖離してしまっている
  • 広告宣伝活動が適切でない。魅力的な広告、不動産価値を訴求する広告になっていない
  • 同じマンションで坪単価がより安い物件が販売された

 相場より高いからと言って、売れない訳ではありません。購入者が納得する付加価値を提示できれば売れます。これが出来ていないと単に高い、で終わってしまいます。
・付加価値を作り出せているか?
・その付加価値を前面に表現出来ているか?
が大事になります。 相場とは、周辺の売り出し価格の平均(価格帯)を言っていることが多いので、物件個々が持っている価値は表現されません。それを広告に適切に表現出来ているか?、が大事なポイントになってきます。

1−1.付加価値を作り出していない

 購入者のほとんどがインターネットを使って購入物件候補を絞り込みます。インターネット検索の絞り込み条件は、間取り(広さ)、価格、駅からの距離がほとんどだと思います。絞り込まれた時点で、「この物件は見てみる価値がある」と思わせることが大事です。

わたしが家を売却したときのケースですが、不動産会社が作成した販売用のチラシやネット広告用のHPをみたのですが、愕然としました。

・マンションの概要程度の情報しか掲載されれいなかった。
・最寄り駅はわざわざ都心から遠い駅を表示していた。
・内装をリフォームしたが、2LDKを1LDKにしたことしか記載がなく、WICを2つにしたこと、書斎を併設したことの記載がなかった
・同じマンションのなかでも場所や階数による特徴があるのに記載がなかった

という状況でした。不動産会社ってこんな程度です。これではまずいと考え、わたしの方で広告に表現する文章を考え掲載してもらいました。広告という特性上事実に基づかないと誇大広告となってしまうのですが、修正した内容は特に問題がなく、全て反映してもらいました。

さらに物件の魅力いを引き出したいのなら、単なる室内の写真ではなく、購入者目線・生活者目線で室内や外観の写真を使うのも内覧につながります。あるいは、 ホームステージングを使って、魅力的な画像を撮影し、インターネットで検索するときの差別化に使ってはいかがでしょう。ホームステージングにより「この物件を観てみたい」と思ってもらうことが大事です。 このように売り出し価格に相応わし価値を提示できれば、購入希望者は現れます。しかし、それがないと単に高いとだけに終わり、購入希望者は集まりませんので、もう一度振り返ってみてください。

1−2.付加価値が表現出来ていない

 査定依頼した際に、物件に対しての価値を正しく認識しているか不動産会社に確かめましたか? 売り出す前に、物件の価値について立地、環境、物件(共有部、専有部)についての良さを議論し、売り出し価格を決めましたか?
 これが営業担当者と共有・共感していれば、自然と購入希望者との対応で、物件の説明のときに、熱意や対応姿勢が全くことなります。”お客様、この物件はこのあたりでは中々出ない貴重な物件ですよ。購入する価値は絶対にあります”と言えるようになるかにかかっています。

 

1−3.同じマンションでより坪単価が安い物件が売りにだされた

 マンションでは各フロアの同じ場所に同じ間取りが配置されているケースがあります。10階のマンションで5000万円で販売したが、ある日、20階の同じ間取りの物件が4700万円で販売開始したようなケースです。20階の売却しゃも安く売り出す理由があるとおもうのですが、これはこまったものですよね。

これがどのように影響するのかですが、当然、20階の物件が売却されるまで、申し込みが入らない。また、安い販売実績が出ると、平均的な相場に影響を与えてしまいます。

このような場合に、次の手をとることができます。

(1)売り出し価格を4700万円以下に落とす。

この場合、300万円の値引きになるため、広告では新価格として扱われますので、物件を探している方々の目にとまりやすくなりますので、比較的早く申し込みが入ります。しかし、もう少し価格売れる可能性があるのに尺に触りますね。

(2)20階の物件が売却されるまで待つ

この場合、同じマンションで物件を探している方に対しては、競合する物件がなくなるので、仲介不動産も紹介しやすくなります。その際に、相場より安く売却した20階の事例については、売却者の意向で早く売却したかったので相場より安く売り出した。しかし、資産価値からみて、本来の相場は、この5000万円です、ときっちり説明してもらうことが肝心です。

とはいえ、内覧希望者がなければ、仲介不動産会社も説明する機会がないので、100万円の値引きとセットで行い、新価格としての募集により物件を探している方の目にとまり、内覧希望者を増やし、申し込みにつなげる。

2.内見希望者がいるが、条件交渉にはつながらない

 内見希望者はいるのに、条件交渉につながらないのは、内見対応ばかり多くなり大変です。次の点について分析してください。早く解放され、プライベートな時間を過ごしたいですね。

2−1.単に現物だけを見せていませんか?

 購入者は現物をみても、購入後の生活をイメージできる人は少ないのが現状です。ほとんどの方は「ふーん」「へえー」で終わって購入意欲が湧きません。 居住中ともなれば尚更です。生活者のプライベート空間に染まっている部屋を見る事になるので、他人の生活空間に侵入しているという感覚になり、空き状態より更に、「ふーん」「へえー」で終わり、「ここに住んでみたい」という購入意欲が湧いてきません。 これでは、中々条件交渉に進みませんよね。
 こんなとき、購入者の視点にたった演出やインテリアコーディネートをするホームステージングを施すと良いでしょう。 平均売却期間が156日が42日に短縮したという実績や、ホームステージングにかけた費用の平均3倍を回収できたという報告がされていますので利用する価値は高いです。早く、高く売りたいなら是非使ってみてください。

2−2.購入希望者から物件についての評価を聞き出せていますか?

 契約している不動産の営業担当者から、「内見者から今回はやめます。と連絡がきました」。「はい、わかりました」で終わっていませんか?
売買の場合、傷などの小さな点は問題にはなりません。不動産自体が購入者の希望に合うかどうかです。売買の場合、ある程度のクリーニングやリフォームが前提で物件を探しますが、その範囲が予想を超えると対象から外れてしまいます。
 例えば、物件の間取りの問題です。売主の趣味でかなり変更してしまっている場合や和室が購入者の希望に合わない場合は工夫が必要になります。物件の地域性や広さから購入者のニーズにあった提案が必要になります。10数年前までは和室が必ず1つはありましたが、今では和室は必要ないという家族も多くなりました。その場合、売主から間取りの変更プランを作成し購入者に提案し、そのリフォーム代金を売り出し金額から減額するなどの条件交渉をするくらい努力が必要です。当然、リフォームによる減額が売主の売却金額の範囲に収まればの話になります。みすみす内見者を逃すことがないような工夫が必要です。

3.不動産会社、営業担当者の選択が間違っていなかったか

 媒介契約以降、営業としてのマネジメントサイクル(P:プラン、D:実施、C:チェック、A:対策)が回っているかを売主として客観的に判断してください。 不動産会社としては信頼できつつも、必ずしも担当者に能力や経験があるとは限りません。PDCAのマネジメントサイクルが回っていなければ、上司に具体的な事象を説明し、担当者を替えてもらうことも必要です。経験もない営業担当者に販売してもらっても売却にはつながりません。最低でも宅地建物取引士の免許を持っているかの確認も必要です。PDCAもまわさず、安易に売り出し価格を下げて、早く売りさばこうとする担当者なら、物件価値を損なうだけですので即担当者を切り替えです。 それでもだめなら、仲介会社を変えましょう。 媒介契約は3ヶ月ですし、自動継続ではありません。売主から契約更新を申し出ないかぎりは終了します。そのタイミングで別の不動産会社に切り替えることも大事になります。実力や経験の少ない会社との契約を続けても無駄な時間をかけるだけで、何の価値も生み出しません。

(参考)良い営業担当者の見極め方
(参考)信頼できる不動産仲介会社の見極め方

4.まとめ

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提携不動産会社の例

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 (参考)家を売るときの一括査定サービスはどこが良いですか?

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これで老後も安心。老人ホームに入るために家を売却 https://www.residenceguide.net/carehouse Sun, 13 Mar 2016 20:06:07 +0000 http://localhost/wordpress/?p=25   住んでいた家を売却し老人ホームに入居する場合、売却した家の譲渡所得税については、基本的な考え方は一般的な売買と同じです。 ここでは老人ホームに入居する際に、老人ホームに入居するまでの流れや注意点、つなぎ融資を使わない […]

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  住んでいた家を売却し老人ホームに入居する場合、売却した家の譲渡所得税については、基本的な考え方は一般的な売買と同じです。 ここでは老人ホームに入居する際に、老人ホームに入居するまでの流れや注意点、つなぎ融資を使わないで売却する方法、税制面の配偶者控除や売却する際の注意点など老人ホームだからこそ知っておくべきことについて説明します。

 

[目次]
1.入居までの流れと注意点
2.3000万円特別控除
3.贈与税の配偶者控除で節税
4.更地にしてからの売却には要注意
5.まとめ

 

1.入居までの流れと注意点

1−1.入居前に住宅を売却

 老人ホームに入居する場合の考え方は、住み替えの考え方と同じです。入居前に住宅を売却する場合は、「売り先行」と同じですので、注意点も同じになります。

【注意点1】引越し回数

 仮住まいと引越しの問題の回避です。今の住まいから仮住まいに、仮住まいから老人ホームへと2回の引越しは年齢的にも厳しいため、買主に引き渡し時期の猶予をお願いし、仮住まいではなく、直接老人ホームに入居し、入居後に引き渡すことができるように交渉することになりますが、引き渡し期間の猶予は買主の事情もあるため通常は難しいことが多いです。

【注意点2】資金計画

 住宅の売買代金を老人ホームの入居費用にあてる場合、住宅が一体いくらで売却できるのかを把握し、余裕をもった資金計画を立てることが大事になります。想定した金額で売却できなかった場合、入居を予定していた老人ホームに入居ができなくなり、新たに老人ホームを探すことになると、仮住まいの期間も長くなります。信頼できる不動産会社に依頼して売却計画、資金計画を立てるようにしましょう。想定した金額で売却できないということを避けるために、仲介不動産会社の買取保証を使うのも一案です。
 万が一、売却時に住宅ローンの残債が残っている場合、つなぎ融資を使わず売却する方法がありますので次の記事を紹介します。

ローンが残っている家を売却する時につなぎ融資を使わない方法

 

【注意点3】確定申告

 住宅を売却した場合は、譲渡所得税がかかります。3000万円の特別控除の適用するなどして節税するためにも確定申告を忘れずに実施してください。

老人ホーム入居前に売却

1−2.入居後に住宅を売却

【注意点1】資金計画

 住宅の売買代金を老人ホームの入居費用にあてる場合、住宅が一体いくらで売却できるのかを把握し、余裕をもった資金計画を立てることが大事になります。想定した金額で売却できなかった場合、老人ホームに入居後、生活費を切り詰るなどして苦しい生活になる可能性もあります。まず、不動産一括査定を使って、住宅の相場を事前に把握しておくこと、相場把握の作業を通して、信頼できる不動産会社に依頼して売却計画、資金計画を立てるようにしましょう。

【注意点2】資金調達

 老人ホームに入居後に住宅を売却する方は、老人ホームの資金をどうするかの問題があります。住宅の売却代金をあてる場合は住宅担保ローンなどの融資を考えることになります。現在は低金利でもありますので考慮するメリットはあると思います。

【注意点3】優遇税制

 住宅の売却に対して3000万円の特別控除を適用するためには、入居後3年以内に売却しなければなりません。もし、つなぎ融資などを利用している場合には、利子が膨らまないように早期の売却が必要です。

【注意点4】つなぎ融資

売買代金を受け取り後、つなぎ融資への返済をします。

ローンが残っている家を売却する時につなぎ融資を使わない方法

【注意点5】確定申告

 住宅を売却した場合は、譲渡所得税がかかります。3000万円の特別控除の適用するなどして節税するためにも確定申告を忘れずに実施してください。

老人ホームに入居後に売却

 

2.3000万円特別控除

2−1.適用要件

 税務上の「マイホーム」とは「その者が生活の拠点として利用している家屋」と定めていますので、生活の拠点か否かの判断です。住民票上の住所で判断されるのではありませんから住民票を残しておいても無意味です。大事なのはあくまでも生活の実態です。 老人ホームへ引っ越ししてしまったようなケースでは、生活の拠点が老人ホームに移ったことになりますから、元自宅がその後空家になろうが貸家になろうが『もはやマイホームではない』ということに変わりはありません。従って、将来売却しても3000万円特別控除は使えません。特別控除の適用条件には注意しましょう。

2−2.利用するときの注意点

 3000万円の特別控除の要件には、「居住しなくなってから3年経過後の12月31日までの間に譲渡した場合には3000万円の特別控除を使える」があります。その間の建物の用途は問われません。3年間空家のままでもいいし、貸家として第三者に賃貸していてもいいし、子供や親戚にタダで使わせてもいいのです。
 また、老人ホームへの入居が身体又は精神上の理由により介護を受ける必要があるためであり、いつでも戻れるように自宅が維持管理されていたような場合は、ホームの入所期間の長短を問わず自宅を自宅として認めてもらえる可能性がありますが、これも特別養護老人ホームへの入居などのケースに限られ、最近の傾向である、元気なうちに自分で選んで自立型の有料老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅へ入居したい。というケースでは認めてもらえない事がほとんどです。
 3年以内に絶対売却できる保証があれば特別控除を受けられますが、老人ホーム入居後に自宅を第三者に賃貸した場合、立退きにかかる時間を考えるとこちらの思惑通り3年以内で立退き完了して売却できるかはわかりませんし、空家の間の固定資産税、都市計画税等の負担もあります。また空家の場合は万一不審火でも出てしまったら、売却の期間も長くなる可能性もあります。なるべく速やかにご売却された方が良いでしょう。自宅を出てから3年経過後の年末までに売却した方が譲渡税は確実に安くなります。  

 

3.贈与税の配偶者控除で節税

配偶者贈与 例えば、宅地建物が夫単独名義であれば夫しか3000万円控除は使えませんが、夫婦2人の名義であれば 夫婦それぞれが3000万円控除の適用を受けられます。つまり、2人あわせて6000万円控除です。これはかなりの節税になります。
夫婦が健在で将来の自宅売却を念頭に置くのであれば、今のうちに夫から妻へ建物持分をいくらか贈与しておくことも節税のためには有効です。

 婚姻期間20年以上の夫婦の場合なら、贈与税の配偶者控除を使えば2000万円まで無税で贈与可能です。有効活用すると良いでしょう。
つまり、夫婦で最大5000万円まで譲渡所得が控除できますので、家を売却してもほとんど税金がかからなくなってきます(ただし、特別控除の適用を受けるには確定申告は必要です)
 

4.更地にしてからの売却には要注意

更地 古い家屋が残っている場合は中々売れないことがあります。自宅売却を容易にするために、建物を取り壊して更地として売りに出すケースもあります。この場合、3000万円特別控除が使えるのは 取り壊し後1年以内の売却のみです。それを過ぎてからの売却や、また1年以内であってもその間に別の用途(例えば月極駐車場など)に使ってしまってからの売却には3000万円控除は利用できないので注意が必要です。つまり、いったん別の用途にしたときからマイホームじゃないでしょ、というお役人の解釈です。
 

5.まとめ

 マイホームの売却では、「知っている」と「知らない」とでは税制面でかなり手元に残る金額が変わってきます。家を売却する際には譲渡所得や節税などの情報もしっかり押さえてから売却しましょう。また、老人ホームは色々なタイプがあり、それにより一時金や月額費用が変わります。住宅の売却金額を老人ホームの入居資金にすることを考える場合、住宅の売却金額を把握することがポイントになります。
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家を相続するにはどうしたらいい https://www.residenceguide.net/how-to-inherit Sun, 13 Mar 2016 20:15:58 +0000 http://localhost/wordpress/?p=98  鳩山元総理は既に何度も生前贈与を受けているようですが、普通の方であれば相続は何回もあるものではありませんね。不動産など相続するときの注意点や相続税の計算方法など概要について解説します。(参考)相続した家を売却したい   […]

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 鳩山元総理は既に何度も生前贈与を受けているようですが、普通の方であれば相続は何回もあるものではありませんね。不動産など相続するときの注意点や相続税の計算方法など概要について解説します。(参考)相続した家を売却したい

 

[目次]
1.複数の相続人がいる場合は遺産分割協議を行う
2.相続税を計算し相続申告を行う
3.相続税を計算方法
4.小規模宅地等の特例
5.相続税計算の具体例
6.相続申告上の注意点
7.まとめ

1.複数の相続人がいる場合は遺産分割協議を行う

  相続人が自分一人なら自分の判断で単純相続するか、相続拒否するか判断すれば良いことになります。
 しかし、相続人が複数いると自分だけの判断で進めることはできません。相続人が複数いるときは、 そのままでは共同の財産になるため、分配する方法を話し合う必要があります。民法では法定相続分として取得できる割合が決められていますがこれはあくまでも目安となるものです。実際には、相続人全員で話し合いをし、分配方法を決めます。これを遺産分割協議といいます。ただし、1人でも不参加の人がいると、無効となってしまいますので、注意が必要です。

1−1.遺産分割の4つの方法

遺産分割には概ね4つの方法があります。

(1)現物分割

相続分に応じて分配する方法で、現金はAさん、不動産はBさん、有価証券はCさんというように、現物ごとに誰が相続するのかを決めます。

(2)代償分割

相続人のうちの1人または数人が相続し、その他の人に対して代償金を支払う方法です。例えば、相続人が3人いて遺産が不動産の場合、そのうちの1人、Aさんが不動産をすべて相続し、他の人に対しては不公平のないようAさんが現金を引き渡します。ただ、不動産を売却しないで、現金を用意するとなると金銭的に相当余裕がなければ不可能かもしれません。

(3)共有分割

遺産の全部もしくは一部を、複数の相続人が共有して取得する方法。例えば、遺産が土地の場合、相続人がそれぞれの持ち分に応じて登記を行い、土地を共有します。この方法の場合、遺産を処分するときに全員の同意が必要となります。しかし、相続人が1人でも反対したら処分できなくなり、最悪の場合、トラブルに発展する可能性もあるので注意が必要です。

(4)換価分割

遺産を売却して現金化し、相続人全員で分配する方法。現物を取得したい人がいない、または、代償分割するほど経済的に余裕がない場合に利用されることが多いです。なお、現金化した後の配分割合は、必ずしも法定相続分にする必要はありません。協議し、任意で決めることができます。

2.相続税を計算し相続申告を行う

課税遺産総額の計算構造は次のようになっています。 

課税遺産総額の計算

課税遺産総額=課税対象財産 −(非課税財産+債権・葬式費用等)−基礎控除額

※平成27年1月1日以降の基礎控除額は次のようになっています 基礎控除額=3000万円+600万円X法定相続人の数  

2−1.課税対象財産とは

 現預金、株式や債権などの有価証券、土地・建物等の不動産、書画骨董等亡くなった人が所有していた財産です。 これに加えて、亡くなったことによって入ってくる死亡保険金や死亡退職金等の「みなし相続財産」、相続開始前3年以内に贈与された財産や相続時精算課税制度を適用して贈与された財産も課税対象となります。

2−2.非課税財産とは

死亡保険金や死亡退職金のうち500万円に法定相続人の数を掛けた金額までの部分等です。

3.相続税の計算方法

 相続税は相続人それぞれが行います。課税遺産総額が計算できたら、次の4つのステップでそれぞれの相続税を計算します。

相続税計算のステップ

STEP1.各個人の仮の相続税額を計算

 各人の仮の相続税額=課税遺産増額×法廷相続分×税率−控除額

法定相続分に応じた取得金額 税率 控除額(万円)
1000万円以下 10% 0 
1000万円超3000万円以下 15% 50 
3000万円超5000万円以下 20% 200 
5000万円超1億円以下 30% 700 
1億円超2億円以下 40% 1700 
2億円超3億円以下 45% 2700 
3億円超6億円以下 50% 4200 
6億円超 55% 7200 

STEP2.相続税の総額を計算

STEP1の各人の仮の相続税額を相続人分合算したものが相続額の総額となります。

STEP3.各個人の実際の税額を計算

各人が実際に負担する相続税額は、相続税の総額を各人が実際に遺産を取得する割合で按分することにより算出します。 各人の実際の相続税額=相続税の総額×各相続人の仮の課税価格÷課税価格の合計額

STEP4.最後に、「配偶者の税額軽減の特例」等、税額控除が該当する場合には差し引きます。

相続税にはいろいろな優遇措置や特例があります。これらの優遇制度を利用することで相続税がかからなくなる場合がたくさんありますので。知っておくとお得です。

優遇措置 内容
配偶者の税制控除 配偶者が取得した遺産は、1億6,000万円もしくは法定相続分相当額のどちらかおおい金額までは相続税はかかりません
未成年控除 相続人が未成年の場合は、一定額を差し引くことができる [6万円 ×(20歳−相続時の年齢)]
障碍者の税額控除 相続人が85歳未満の障碍者の場合は、一定額を差し引くことができる[6万円 × 満85歳になるまでの年数]
相次相続控除 10年以内に2回相続がある場合、2度目は一定額が差し引くことができる
外国税額控除 海外で相続税を支払った場合は、一定額を差し引くことができる

相続税にはいろいろな優遇措置や特例があります。これらの優遇制度を利用することで相続税がかからなくなる場合がたくさんありますので。知っておくとお得です。

4.小規模宅地等の特例

 故人と同居していた場所の土地を相続して、亡くなった後もそのまま住み続ける場合、地価の一定割合を減額して算出することが認められています。残された方が継続して生活できるように考えられた特例措置ですね。
 故人が住んでいた土地が330㎡位以内である場合は、地価が80%減額されます。

故人が事業を営んでいた土地が事業を引き継ぐ場合や、故人の事業がアパートなどの貸付の場合も減額措置があります。

相続した不動産の売却で得た譲渡所得は確定申告が必要ですし、これらの特例を利用する場合も申告が必要になりますので忘れずに手続きをしてください。 詳細は国税庁のホームページを参照してください。

5.相続税計算の具体例

相続人は配偶者、長男、長女の3人で遺産分割協議により、現物分割により次のように相続するものとした。

相続人 相続内容 金額
配偶者 死亡保険金 4000万円
土地建物 6000万円
債務・葬式費用等 500万円
長男 現預金 6000万円
長女 有価証券 4800万円

<課税対象財産の計算>
 =死亡保険金+土地建物+現預金+有価証券
 =4000万円+6000万円+6000万円+4800万円
 =2億800万円

<基礎控除額の計算>
 =3000万円+600万円 × 法定相続人の数
 =3000万円+600万円 × 3名
 =4800万円

<非課税財産の計算>
 =1500万円(死亡保険金は500万円×法定相続人までが非課税)

<課税遺産総額の計算>
 =課税対象財産 −(非課税財産+債権・葬式費用等)− 基礎控除額
 =2億800万円 − (1500万円+500万円) − 4800万円
 =1億4000万円

STEP1.各個人の仮の相続税額を計算

まず、配偶者、長男、長女の各個人の仮の相続税額を計算する

<配偶者の法定相続分>
配偶者の法定相続分は課税遺産総額の1/2
 =1億4000万円÷2
 =7000万円

<配偶者の仮の相続税額>
 =配偶者の法定相続分 × 税率−控除額
 =7000万円 × 30% − 700万円
 =1400万円

<長男の法定相続分>
長男の法定相続分は課税総額の1/4
 =1億4000万円÷4
 =3500万円

<長男の仮の相続税額>
 =長男の法定相続分 × 税率 − 控除額
 =3500万円 × 20% − 200万円
 =500万円

<長女の法定相続分>
長女の法定相続分は課税総額の1/4
 =1億4000万円÷4
 =3500万円

<長女の仮の相続税額>
 =長男の法定相続分 × 税率 − 控除額
 =3500万円 × 20% − 200万円
 =500万円

STEP2.相続税の総額を計算

<相続税の総額>
 =配偶者の仮の相続税額+長男の仮の相続税額+長女の仮の相続税額
 =1400万円+500万円+500万円
 =2400万円

STEP3.各人の実際の相続税額を計算

配偶者の実際の相続税額
 =2400万円×(9500万円÷2億800万円)
 =約1096万円

長男の実際の相続税額
 =2400万円×(6000万円÷2億800万円)
 =約692万円

長女の実際の相続税額
 =2400万円×(4800万円÷2億800万円)
 =約554万円

STEP4.軽減税額や税額控除を適用

<配偶者>
法廷相続分または1億6000万円までは相続税額がかかりません。よって、相続税は0円

<長男>
税額控除できるものはありません。よって、納付税額は約692万円

<長女>
税額控除できるものはありません。よって、納付税額は約554万円  

6.相続申告の注意点

6−1.相続税の申告期限

相続税の申告は、被相続人が死亡したことを知った翌日から10か月以内に行うことが原則です。またこの期限内に相続税を納税する必要もあります。そのためたとえ売却の意志があったとしても、相続税の納税を迫られます。

6−2.相続申告は故人が住んでいる税務署です

 遺産額から、非課税財産の金額や葬儀費用と基礎控除額、優遇措置に該当するのなら控除される金額を差し引いて残った部分が相続税の対象になります。相続税は、

・死亡したことを知った翌日から10ヶ月以内に
・故人が住んでいた地域を所轄する税務署

に 申告する必要があります。自分が住んでいる地域の税務署ではないのでご注意ください。 その際、遺産をどのように配分するかを決めなければなりません。そのため、事前に相続人全員で遺産分割協議を行い、遺産分割協議書を作成した上で申告します。 これは、相続申告と譲渡所得の確定申告の税務署は異なりますので注意が必要です。

6−3.なくなる前3年以内の贈与にも相続税が適用されます

  亡くなった人が遺した預金や不動産などの財産を相続した場合や、亡くなる前3年以内に贈与によって得た財産には相続税がかかります。平成27年度に税制が改正され、不動産の生前譲与の上限も引き上げされているので、積極的に活用したいところですが、本当になくなった場合には忘れないようにしてください。 相続資産が基礎控除額以下であり、相続税がかからない場合は、相続税の申告義務はありません。 ただし、下記にある優遇措置を適用して相続税が発生しない場合には申告義務がありますので注意ください。

6−4.相続が実際に発生したときには、専門家に相談すること

 相続不動産の売却には、遺産分割協議や相続登記などと段取りが多くなります。相続人が集まれる機会も限られるため、なるべく早いうちに各種手続きを行うと良いでしょう。 ただし、不動産以外に借金などマイナスの相続財産がある場合には注意が必要です。相続不動産を売却してしまえば、相続を単純承認したこととなり借金まで相続することになります。後からでは相続放棄出来ませんので注意が必要です。
 相続の問題は実に複雑です。しかも期限もあります。相続が実際に発生したときには、トラブルをなくすためにも税理士や司法書士に相談することをお勧めします。また、不動産仲介会社でも、相続相談を不動産売却のサポートとして提供している会社もありますので早めに相談することが大事です。
 

7.まとめ

 家などの不動産を相続した場合、特に換価分割では不動産の売却につながる場合があります。相続した不動産の売却は、自分が購入した不動産と違って、相続した不動産に関する過去の資料を集めたりと手間が発生します。また、取得費加算の特例は相続の申告期限の翌日から3年の間と有効期限もあり、それまでに売買しないとなりません。不動産会社と密に連携し、売却活動を進めることが大切になります。NTTデータグループが運営するHOME4Uの売却査定(無料)には相続に強く、安心して頼める不動産会社がたくさん登録されていますので、是非活用してはいかがでしょうか?

 
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提携不動産会社の例

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