家などの不動産を売却するときに必要な書類はなんですか

　家などの不動産を売却するときに必要な書類は、基本的には不動産会社の指示に従って用意すれば良いのですが前もって整理しておくことが売却をスムーズにします。事前に整理して売却に必要な書類を備えましょう。家の売却を仲介してもらう媒介契約時、そして購入者との売買契約時それじれに必要な書類を説明します。

［目次］
１．媒介契約時に必要な書類
２．売買契約時に必要な書類
３．まとめ

１．媒介契約時に必要な書類

１−１．売却を考え始めたら必要書類の準備にとりかかろう

　いざ売買契約の段になって、あの書類がない、この書類があればもっとよかった、ということのないよう事前準備がポイントです。住まいに関わる書類は日頃からまとめて保管しておくことも大切です。

１−２．媒介契約に必要な書類

　媒介契約が完了すると、不動産会社は物件をREINSに登録し、広告して購入希望者を集めます。そのために必要な書類が最低限の書類となります。
・登記簿謄本
・購入時の売買契約書
・土地測量図
・家の図面や仕様書
　購入後、リフォームをした場合にはリフォーム後の図面が必要になります。リフォーム会社によってはリフォーム後の図面を作成しない会社もあります。そうすると自分で作成したり、不動産会社が作成することになり、余計な時間がかかりますので不動産会社に依頼する前に確認してください。

１−３．必要書類は、売主に関するもの、権利に関するもの、建物に関するもの

　売却時に必要な書類は、一戸建てやマンションなど、物件種別によって異なるものもありますが、ほぼ共通しています。買主にとっては、誰から買うのか、どのような物件なのか、権利関係はどうなのかなど、物件選択にあたって知りたい情報は、一つや二つではありません。出来る限り多く正確な情報が希望し、現物を見たり、業者から話を聞いたりするだけではわからない情報を必要書類によって入手したいと考えます。売買契約時の必須書類は、そのような買主の要望を満たすものとなっています。 買主に物件の特徴を正しく理解してもらうためにも必要書類を準備してください。

１−４．身分証明書、実印、印鑑証明書、住民票

　売主本人の確認書類です。親子や兄弟など、物件が共有名義となっている場合は、共有者全員のものが必要ですので揃えにも時間がかかります。相続物件などでは、共有者が遠方に居住していて、本人確認の書類を揃えるのに時間がかかった、といったケースもあります。住民票は、登記上の住所と現住所が異なる場合に必要です。住民票や印鑑証明書などは、有効期限があり発行から3か月以内のものが必要です。

１−５．登記済権利書または登記識別情報

　昔は「権利書」と言っていたものです。この「登記済権利書」は、法務局から登記名義人に公布される書類で、登記名義人がその物件の真の所有者であることを証明する非常に重要な書類です。売却する物件が平成17年以降に取得したものである場合は、登記済権利書の代わりに登記識別情報が発行されているケースもあります。その際は、登記識別情報を準備します。売買契約が成立し、あなたが取得時に法務局から公布された登記済権利書等を買主に渡し、移転登記が行われることで、所有権があなたから買主に移ることになります。

１−６．固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書

　固定資産税の納税額の確認のために必要となる書類です。また、移転登記等に必要な登録免許税の算出の際にも必要となります。最新のものを準備してください。固定資産税は、1月1日時点の所有者に年間の固定資産税が課税されるため、取得時期に応じて負担額が調整され、売主に一部払い戻されるのが一般的です。

１−７．土地測量図・境界確認書

　一戸建てや土地の売買において必要となる書類です。土地の場合では、㎡単価×面積で売買価格を決めるケースもあり、どこからどこまでが売却対象か、対象面積は何㎡か、など面積や境界線が非常に重要です。境界線が明確でないと、購入後のトラブルにもなりかねません。万が一、境界線が未確認である場合は、あらかじめ隣接地の土地所有者と協議を持ち、了解を得て測量図を作成しておきます。

１−８． 建築確認済証および検査済証、建築設計図書・工事記録書等

　一戸建ての売買等において必要です。建築確認済証や検査済証は、その物件が建築基準法に則って建築されていることを証明する書類です。原則として、現地で行われる検査によって適合が確認された後、検査済証が発行されます。構造等が法律の基準に沿ったものであることの証明は、売主にとっても買主にとつても大切な情報です。 建築設計図書や工事記録書等は、前述の建築確認済証のように建築にあたっての法的手続きに関する書類ではありません。が、どのように設計・工事が行われたかの情報は、物件の維持管理や将来のリフォームにおいて、非常に有益であり、買主からの信頼度アップに効果的だといえます。

１−９．マンションの管理規約、または使用細則など

　マンションの維持費等の書類（管理費、修繕積立金、管理組合費、町内会費、等） マンションの売却にあたっての必要書類です。「マンションは管理を買え」と言われますが、中古マンションにおいては特に、どのように維持管理されているのか、ペットを買ってよいのかどうかなど使用にあたってのルールは、非常に大切です。加えて、買主にとっては維持費等のランニングコストも重要情報です。売買契約時以前のタイミングで提示することが望ましい書類です。

１−１０．耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書等

　近年、大きな地震が日本各地で起こっていますが、住宅は住む人に身を守るものであって欲しいと考えます。建築基準法で、耐震基準が定められていますが、新耐震基準が導入される以前のような古い物件を売却する際は、耐震診断報告書等の提出が求められるケースもあります。アスベスト使用調査報告書等もそうですが、書類がないと売却できないというものではありませんが、トラブル回避のためにも考慮したいところです。

１−１１．その他の書類

　売却する物件に関する書類が他にもあれば準備しておきましょう。地盤調査報告書・住宅性能評価書・既存住宅性能評価書等、物件の構造等を客観的に示すデータは、買主にとってもわかりやすく物件選択の決め手となるケースもあります。「住宅の履歴」を意識してください。他に、購入時の契約書・重要事項説明書、販売時のパンフレットや広告等も有効な物件情報です。

２．引き渡し時に必要な書類

・登記済権利証
・固定資産税の評価証明書（土地＆建物）
・固定資産税納付書
・実印と印鑑証明
・抵当権抹消書類（住宅ローン抹消）
・登記簿の住所と今の住所が異なる場合は、住民票
・境界確定測量図
・物件状況確認書
☆基本的に不動産屋の人が教えてくれるので、それに従えばOKです。

３．まとめ

　必要書類を書き出すと、あれはどこにしまったかな？となかなか思い出せないものがあります。一箇所にファイルリングされているなら見つけやすいですが、以外とバラバラに保管してあったりします。滅多に使わないためにいざ必要になったときに探し出し、最悪は資料の再発行などになるケースも実際に発生します。そんな無駄な手間をしないためにも日頃からまとめて保管しておくことも大切です。そして、売却を考え始めたら、再度自分の家について見つめ直し、交渉に有利な点や税制面の優遇措置の適用を受けるための条件を再確認し、売却査定や売却相談を開始してください。

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