住み替るために家を売却したい

　家を売却する理由で一番多いのが住み替えで、売却者の３〜４割が住み替えです。買い換えは売却と購入という不動産取引を２回も同時期に行うため大変さも２倍です。また、２つの取引に確定申告も関係しますので更に面倒になります。スムーズに住み替えるためのポイントを解説します。

［目次］
１．住み替え理由
２．住み替えと「売却のタイミング」
３．住み替えと資金調達「住宅ローン」
４．新居を先に購入する住み替え「買い先行」
５．住み替えと税金
６．まとめ  

１．住み替え理由

　住み替えする理由は、

・子供が生まれたので両親の近くに引っ越したい
・家族が増えたので広い家に引っ越したい
・子育てを考え教育環境が良いエリアに引っ越したい
・子供が家を離れたので、夫婦で生活に便利な環境に引っ越したい
・会社の移転に伴い、通勤を考え引っ越したい

など様々です。住み替えるために家を売却する方の共通点は、その売却時期が「良い物件があればいつでも」という売却時期に余裕を持っている人が意外と多いことです。つまり、新居を探すにしても住みたいエリアや住みたい物件が出てくるまで時間をかけることができるという理由からと思います。
住み替える方の課題は次の３つに整理することができます。
（１）売却のタイミング
（２）資金調達
（３）税金対策 
この３点について説明します。いずれにしても今住んでいる家の売却と新しい家の購入という２つの不動産取引を同じ時期に行うことになりますので計画性が大事になります。

２．住み替えと「売却のタイミング」

　住み替え者にとっての課題の１つとして売却のタイミングがあります。
その理由は、住み替えの手間と資金繰りに大きく影響するためです。資金繰りは次の資金調達のテーマに任せるとして、手間について説明します。 買い先行の場合は、先に新しい住まいを見つけて引っ越した後に今の家を売ることになるため問題になりませんが、売り先行の場合は、新しい住まいに引っ越しをする前に今住んでる住まいの引き渡しをすることになりますので、一時的に仮住まいが必要になります。
　仮住まいが賃貸やウィークリーマンションのような場合だとしても、新しいお住まいが決まるまでの家賃支払いや引っ越し費用や引っ越し作業などが発生することになり資金面、作業面とも負担が大きくなります。

３．住み替えと資金調達「住宅ローン」

　今お住まいになっている家を住宅ローンを利用して購入している方も多いと思います。完済している方は、新しい住まいの購入金額と今お住まいになっている家の売却金額の差分の資金調達を考えるだけになりますので大きな問題にはなりません。
　しかし、今お住まいの家に住宅ローンの残債がある場合、完済して抵当権を外さないと売却できません。そのために預貯金やつなぎ融資、住み替えローンを使うことになります。

３−１．住み替えローンの概要

住み替えローンは、現在お住まいになっている住宅ローンの残債の問題を解決し、新規住宅取得で適用される住宅ローンの限度額を超えて住宅資金を借り入れることが可能となり、住み替えをサポートします。

３−２．メリッット

現在住んでいる家を売却する前に全額借りることもできるため、新らたなお住まいに引っ越した後に住んでいた家を売却することも可能になります。そのため、売り先行型の住み替えのように一旦引っ越しするなど無駄な費用と苦労をする必要がなくなります。

３−３．利用上の注意点

「３−１住み替えローンの概要」にあるように、新規に取得した住宅のローンに加え、以前住んでいた家の住宅ローンの残債が加わることになり、ローン総額が増えることになります。そのため、将来の支払能力も含めて慎重な検討が必要です。

上手に使いたい、つなぎ融資

４．新居を先に購入する住み替え「買い先行」

住み替えローンを使う方法もありますが、住み替えする方にとって最良の方法である、新居を先に購入する買い先行による住み替えを実現する方法がありますのでご紹介します。

一括査定を利用した最良の住み替え方法とは

住宅ローンが残っていても買い先行の住み替えを可能にする３つのテクニック

住宅ローン利用者でも最良の住み替えを可能に住宅ローンとは？

５．家の住み替えと税金

住み替えの場合は、今お住まいの家の売却は譲渡所得になりますので税金を納める必要があります。つまり、確定申告が必要になります。一方で新しいお住まいを購入した際には、不動産購入の特別控除が受けられる場合があります。 国としても住み替えを支援しているため、税金面での優遇措置を行っていますので、忘れずに確定申告を行い節税してください。

家を売却する場合の税金と優遇措置

６．まとめ

　住み替えは２つの不動産取引を同じ時期に行うため、いろいろなタイミングの調整や段取り、税金対策と多くの作業と時間が必要となります。仕事をしながらこれらの作業をこなすのは決して簡単ではありません。また、税金対策は専門の知識を必要とします。住み替えを少しでも楽に行うために、経験豊富な不動産会社に相談してサポートしてもらうことが大切です。

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