利回りの計算方法

１．不動産投資で使われる利回りの種類

　利回りとは、投資したお金に対し、リターンしたお金の割合のことを言います。 不動産投資における利回りは、物件価格に対して１年でどれほどの利益（家賃収入－費用）が得られるかを見極める指標です。 利回りの種類は、大きく以下３つがあります。

（１）  表面利回り
（２）  想定利回り
（３）  実質利回り

では、それぞれの利回りについて見てみましょう。

１−１．表面利回りの計算方法

　物件掲載サイトや販売図面に掲載されている利回りがこれです。大まかな収益指標でグロス利回りとも言います。 下記計算式にて計算されます。

＜計算式＞表面利回り＝年間収入÷購入価格×100

１−２．想定利回りの計算方法

　現状は空室もしくは売主が入居中の物件が、賃貸に出した場合の参考収益指標です。 下記式にて計算されます。

＜計算式＞想定利回り＝年間収入（想定）÷購入価格×100 

　相場賃料を元に算出した想定利回りとなりますので、同じ家賃で入居者が決まればいいのですが、なかなか思うように入居者が入らないこともあるので、実際の数字は想定利回りより低くなる事が現状です。

１−３．実質利回りの計算方法

　毎年実際かかった税額や、管理費などのランニングコストを差し引いて計算するもので、より正確の収益性を知ることができます。表面利回りのグロス利回りに対してネット利回りとも言います。不動産投資をする場合はこの実質利回りを用いることが大事です。

（１）実質利回りの計算式は？

下記計算式にて計算されます。
＜計算式＞実質利回り＝（年間収入－年間支出）÷購入価格×100

（２）年間支出に含まれる経費にはどのようなものがある？

この年間支出とは、不動産を所有時に発生する諸経費の合計のことを指します。具体的には、

• 建物管理費・修繕積立金
• 固定資産税・都市計画税
• 賃貸管理会社管理費
• 火災保険料
• 税理士・弁護士などの報酬

などになります。

１−４．利回りの相場や平均値は？

不動産は、築年数によって、利回りが変わってきます。以下、それぞれについて書いていきます。

（１）  築年数が古いマンションの場合

　賃貸市場の傾向は、売買市場と比較すると、築年数が古くても賃料はあまり下がりません。そのため、表面利回りとしては高くなることが良くあります。しかし、１０年以上のマンションになると管理費や修繕積立金が上昇するため、ランニングコストが高くなり、実質利回りは５％程度です。

（２）  築浅マンションの場合

　一方、築浅マンション（建設してから１０年未満のマンション）は、本体価格が高い分、家賃で取れるわけではないので、表面利回りは「６～７%」の物件が多いです。
　しかし、築浅のマンションは管理費・修繕積立金は古いマンションより安く設定されている事が多いので、ランニングコストが抑えられて、実質利回りは「４～５%」の物件が多いようです。

２．不動産投資の注意点

不動産投資の場合、年間収入額の大きさが大事です。この年間収入額は設定賃料と収益期間との関係になります。 そのため、注意する点は次の２つを注意しましょう。

・空室率の問題

　賃料を高く設定すると、空室期間が長くなり、実質的な年間収益額がながります

・家賃設定の問題

家賃が相場より安くすると空室率が低くなりますが、年間収益額が下がることになります。
家賃相場を確認できるサイトとしては、ネクスト社が運営するLIFULL HOMES 家賃相場にもあります。

・ランニングコストの問題

ランニングコストにより表面利回りと実質利回りがかなり変わってきます。そのランニングコストは物件そのものや物件の築年数によっても変わってきます。購入したときにはランニングコストは低くても徐々に大きくなり実質利回りが取れなくなる場合もありますので注意ください。 

３．自分の家をシミュレーション

実際に貸し出すかどうかの判断をする前に、シミュレーションを実施しましょう。

３−１．物件価格や管理費、修繕積立金

自分の家ですのでわかりますね。

３−２．固定資産税など

税金も支払っていればわかります。これから購入というのであれば、国税庁で調べれば大体わかります。

３−３．賃貸管理を委託する場合の管理費

委託先に聞かないとわからないので、HOME4Uの賃貸経営を使うと良いでしょう。委託先と委託する内容により管理費は４％から８％程度と異なりますので、自分にあった委託先と委託内容を決める必要があります。

３−４．実例）自分のマンションを貸し出すことを想定してシミュレーション

物件価格　　　　　　　　　　　　６千万円 
家賃（月額）　　　　　　　　　　２６万円
管理費・修繕積立金（月額）　３４０００円
管理会社の管理費（月額）　　１０４００円

（年間経費）
固定資産税　　　１０万円
管理費・修繕費　３４０００円×１２ヶ月＝４０万８０００円
管理会社の年間管理費　１０４００円×１２ヶ月＝１２４８００円
損害保険料（地震・火災）　１２万円

年間収入　　　３１２万円
年間支出　　　７５２８１０円
年間実質収入　３,１２０,００００−７５２,８１０=２,３６７,１９０円
表面利回り　３,１２０,０００円/物件価格=５．２％
実質利回り　２,３６７,１９０円/物件価格＝３．９４％

これから判断すれば、それほど利回りが良いとは言えません。賃貸に出すならもっと経費を削減することを考える必要がありそうです。