日本の平均寿命も80歳を超えました。今後も少しずつ高齢化が進むと思われます。このような背景の中、50歳を過ぎても住宅取得で住宅ローンを利用する方も多くなってきました。でも、実際に50歳過ぎての住宅ローンはいくら程度借りられるんだろう?。さらに借りるならやはり団体保証を利用したいですよね。ここでは住宅ローンと団体保証、そして適用できる物件との関係を紹介します。
[目次]
1.住宅ローンは年収の6倍から7倍までが目安
2.団体信用について
3.探す物件の対象について
1.住宅ローンは年収の6倍から7倍までが目安
例えば、年齢55歳で年収1000万円を例とすると、総借入金は7000万円が限度になります。総借入金と記載したのは、住宅ローンを借りる場合、残債を総借入金に入れて判断します。
例えば、車のローンや住み替えであれば、今の住宅ローンの残債も入れます。
車のローンが200万円
住宅ローンの残債が4000万円
あるとすると、新規での住宅ローンの限度額は、
7000万円−200万円−4000万円=2800万円
となります。これは金融機関が貸してくれる限度額であり、返せるかどうかは別問題ですので注意が必要です。金融機関は返済が滞った場合、担保物件を売却して回収するリスクを想定して貸し出し額を設定しています。
2.団体信用保険について
団体信用保険(いわゆる団信)とは、債務者が死亡したときに、その後の支払いを免除してもらえる保険になります。団体信用保険に加入することで金利は変わりませんが、団体信用保険の完済は80歳までという制約がつきます。つまり、例えば、55歳の場合は、最大の借入期間が25年となります。最近は、何かの理由で住宅ローンの債務者である夫が亡くなった場合に、家族に不動産(資産)を残せる、ということで、この団信をつける方が多くなりました。
(参考)
・住宅ローンを共有名義で購入した場合は、共有名義者がそれぞれ住宅ローンを組むことになります。つまり、それぞれが団体信用保険に入ることになります。この場合、どちらかが死亡された場合、その方の住宅ローンのみが免除されるだけであり、その方以外の分も免除されるわけではありません。
3.探す物件の絞り込み
銀行が融資を判断するときに、融資物件の資産価値を考慮します。当然ですね。返済が滞った場合には担保物件として売却することになるので資産価値が高い方が良いわけです。不動産の場合、物件により法定での耐久年数が異なります。マンションでは通常47年の償却年数です。つまり、マンションを新たに購入する場合、返済期間を最大の25年で考えた場合、築22年以内の中古マンションでないとならなくなります。築22年となると平成29年の現在から考えると、平成7年以降のマンションが対象となります。つまり、それ以前のマンションやビンテージマンションを探しても融資承認を得られない可能性が高まります。物件を探す時間や内覧する時間など無駄にしないように事前に知っておくと良いでしょう。47年の償却年数は、実際は施工の工法などによりことなってきますので、1つの指標と考えてください。
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