家を売却するときの８つの成功のコツ

　有名な大手不動産会社の名前は良く耳にしますので、思わす信頼してしまうこともあります。大手の会社は当然社員教育等にも力を置いている会社もありますので、安心できる担当者に出会うこともあります。
　反面、業界的には外部会社に営業委託した社員や歩合制の契約社員もいるため営業ノルマを意識しすぎて顧客対応が粗雑になる場合もあります。 大手は資金力が豊富ということもあり、 売却のためのサービスメニュー が豊富です。これは中小とは違った魅力であることは確かです。
　ブランドにこだわらず、会社として提供する売却サービスが自分にあった内容かを確認しつつ、本当に信頼できる不動産会社を見つけ出せれば最高です。 不動産のブランドにこだわらず、そんな不動産会社・営業担当者をみる蹴ることが成功のコツです。
 

　野村不動産アーバンネットは自社ブランドのプラウドには プラウドマスター制度を取り入れています。プラウドマスターはそのマンションの知識に詳しく資産価値を引き出す役割を持っています。そのくらい物件に詳しい担当者がいる会社を選びたいですね。
　また、購入者は遠くから引っ越してくる方もいるので広く広告する必要はありますが、その地域や物件自体に興味のある方、あるいはその地域に住んでいる方（住み替え）も当然対象になると考えるべきです。そのような購入者情報を多く持っているかも重要なポイントになります。 つまり、「高く」＝資産価値を引き出し提案できるか、「早く」＝どれだけ多くの購入希望者を集められるか、この２つを満たす営業力を備える会社がベストと言えます。  

　不動産会社は大手・中小（フランチャイズも含めて）が存在しますが、マンションに強い、戸建てに強い、地域に密着している、集客力が高いなどそれぞれの営業店、営業担当者に特徴があります。査定依頼を出す場合、最初から自分の物件に強い所を選ぶことが出来ないので、複数の会社に査定依頼を出して比較検討することをお勧めします。少なくとも、大手２社、中小２社とか、地元に強い２社、集客力が強い２社などの観点で複数の会社に依頼した方が多面的に自分の物件の価値を引き出せる会社かどうかを判断することができます。 大手・中小それぞれ１社ずつでも良いのではないかという意見もありますが、大手の中でも銀行系、信託系、流通系、デベロッパー系と特徴はかなりありますし、得意物件も異なります。本来であれば、大手・中小それぞれ３社ずつにするのが理想的ですが、査定依頼後の不動産会社対応だけでも大変ですので、２社ずつ合計４社程度に絞って査定依頼することをお勧めします。  

　既に信頼のある不動産会社を知っている場合はその会社と専任媒介契約にした方が効率的です。
　しかし、これから仲介不動産会社を探す方は、自分がどうしたいかで契約形態を選択した方が良いでしょう。 自分で主体的に取り組み、不動産会社をうまく使うという時間的な余裕を持っているなら、複数の不動産会社と契約できる一般媒介が良いですね。競わせることも大事ですし、１つの会社の販売ネットワークより、複数の会社のネットワークを活用して購入者を効率良く探すのも売却成功の大事なポイントです。
　仕事や育児などで忙しく時間に余裕がない方が一般媒介をすると中途半端になり、良い結果につながりません。その場合は、やはり 信頼できる不動産会社・担当者 を探し、専任契約で任せた方が良いです。ただし、専任媒介は単独企業との契約になるため、販売ネットワークが単独企業でも強く、 売却サポート が充実している会社が良いでしょう。

　インターネットを駆使すれば周辺の売り出し事例や公示価格は自ら調査できます。マンションであれば、同じマンションの売り出し事例を検索することも出来ますのでそれを参考にするもの良いです。坪単価がある程度分かれば相場も分かるものです。
　また、最近は不動産会社に査定依頼せずにシステムが自動的に査定（オンライン査定）するサイトもあります。ただし、現状は２３区などのマンションに限定され、あくまで過去事例に基づき一定の幅で査定価格が表示されますので、不動産個別に持っている価値やそのときの市況は反映されません。それらを知った上で利用するには良いと思います。 不動産の言いなりにならないためにも自分で調査し、売却価格について情報収集しておくことも大事です。
 

　売却する場合、住宅ローンにまだ残債が多く残っているときはイッキにハードルが高くなります。売却するためには、住宅ローンを完済し、抵当権を外す必要がありますから、一時的でも資金確保が必要になります。
　売却代金で住宅ローンの残債分を返済可能でも、売却する前に残債分を完済しなければなりませんので、一時的なつなぎ融資的な資金確保が必要になります。金融機関のつなぎ融資もありますが、売却できれば返済が可能になってきますので検討の価値はあると思います。
　金融機関からの資金確保は当然金利がかかりますでの、 親族などから資金確保できれば金利を考える必要もなくなるメリットがあります。 住み替えの場合には更に資金確保が大事になります。 一時的な資金確保で 住宅ローン の残債をなくすことができれば、新規住宅ローンのみを考えれば良く、先に新しい家に引っ越してから前の家の売却活動に専念することができます。つまり買い先行で住み替えが可能になります。買い先行は 空室状態で売却することになりますので、売却での内見対応やオープンハウス対応を不動産会社にお願いしたり、 ホームステージングサービス を 活用し、早く高く売るための仕掛けを使うことができるというメリットもあります。  

　どうして新築マンションではモデルルームにお金をかけて販売するのでしょうか？それは購入者に「こんな家に住みたい」と思わせることが大事だからです。
　中古物件で空き家状態で売却している物件がありますが、それでは購入希望者の購入意欲を刺激することができません。また、居住中の物件では、他人の家を見ているだけで、その家に住む自分のイメージを作り出せず、「こんな家に住みたい」というような購入意欲を刺激することができません。その刺激をサポートするのが ホームステージングサービス です。欧米ではすでにビジネスとして存在し、その価値も認められています。ホームステージングサービスを利用する時と、利用しなかった時と比べ、早く、そして高く売却できるという報告がされています。 日本ではまだこのサービスにお金をかけるほどの認知がされていませんが、サービスを提供する会社も出てきていますのでご利用を検討してみるのも１つです。 

　売却がうまく進まず、長い間売却活動を行っていると、売れない物件としてのイメージがついてしまいます。周辺の人はもとより、最近ではインターネットの普及もあり、長い間物件を探している人も多いので、「この物件まだ売れないで残っている」と売れない物件としてのイメージが広まってしまうリスクが出てきてしまいます。そのためにも早期売却は大事です。
　時間、労力を無駄にしないためにも早く売却するために全力を注ぐことが成功のコツ です。 そのためにもホームステージングを利用することはそのための手段の１つになります。