家を売る時、どこまで綺麗に修繕すべきかでしょうか

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家を売却するときどこまで綺麗にするの

 日々生活していると壁紙(クロス)が剥がれたり、フローリングが凹んだりしますね。時を重ねる毎に傷みも大きくなるものです。

家を売却する場合の代表的な傷みと言えば、次になります。

・電気が切れている(ショートして電球を交換してもつかない)
・壁紙が剥がされている、絵を描かれて汚されている
・換気口周りがほこりでくろずんでいる
・壁に穴があいている
・ガスコンロ周りの油はね。
・キッチンの目地の緑のカビ
・フローリングのへこみ穴やきず
・お風呂場のカビやぬめり

家を売却するときにどこまで綺麗に修繕すれば良いのでしょうね?

実はこれ、我が家を売却するときに悩んだ点です。

そこで複数の不動産会社に相談してみました。

1.相談内容

 「このまま売却しても、購入希望者もがっかりして、売るにうれないと考えているんだけど、どこまで綺麗にリフォームしたらよいのでしょうか?リフォームしても、購入者側としては、リフォームならこっち「購入者」がするから、無駄な費用はつかわず、その分安くしてくれ、と言うのではないでしょうか?」

2.不動産会社の回答

 果たしてその回答は....原則、そのままの状態で売却です。

      ええ!そうなの?

不動産会社の担当者は、「購入者は中古を購入すると考えているので、ある程度修復が必要な状態であることは考えているものです。つまり、購入者がリフォームも考えているものです。どの箇所をリフォームするとどのくらい費用がかかるというリストを提示することで、検討してもらうのが一般的です。」

とは言っても、「素敵な家なんだろうな」と、期待をもって見に来たのに、家の中がこんな状況では、内覧者も購入意欲が下がってしまうのではないかと思いました。

3.不動産会社のアドバイス

 費用支出してリフォームするなら、投資対効果で判断するのが良い。
投資しても購入者の購買意欲に影響しないなら、売却者の自己満足でしかない、訳です。

不動産会社の担当者と相談し、売却につながりやすい(投資対効果が現れやすい)次の項目を内覧までに実施することにしました。

4.我が家で実際に修繕した場所

4−1.壁紙

  天井やクローゼット内部は問題なく張り替えなかったのですが、周囲の壁は張り替えました。
この場合は、目安は家の広さの1.5倍(60平米だと90平米の壁紙が必要になります)

不動産の担当者曰く、購入者は壁紙が気に入らないなら自分で新しくするので安い壁紙でも良い、というアドバイスでした。でも、それなりにブランド力のあるマンションなので内覧者もそれなりに期待してみにくるわけですので、現状と同じ高めの壁紙にすることにしました。不動産に見積もりをお願いしましたら、不動産会社に依頼すると高くなるので、自分で知っている業者があれば直接頼んだ方が安いですよ、と教えてくれましたが、念のために見積もりを依頼しました。平米6000円ということでした。高い!。自分で業者を探したところ、平米1500円の135,000円+工事費で17万円程度で綺麗にしました。新築で使われていた壁紙(かなり高いグレード)にこの金額で張り替えることができ、新築同様に復活しました。

不動産会社をとおしてリフォームすると高くなるという教訓も得られました。

4−2.ショートしている電気の修理

 切れたままの現状で売却する考えもありましたが、切れている場所が玄関のダウンライトでした。さすがに家に入って直ぐのダウンライトが切れていては、暗くてはガッカリするだろうということで直しました。電気がつかない原因を調べたら、電気のショートで人感センサーが壊れているということで、部品の交換で14,000円(泣)。電球の交換程度で済むと思っていたのに、思わす出費でした。

4−3.ハウスクリーニング

 水回りは媒介不動産会社の売却サポートメニューを利用してクリー二ングしてもらいました。でも、その他の、例えば、リビングの掃除、ベランダの掃除、収納内部の掃除、玄関の下駄箱などのクリーニングなども綺麗にしてもらいました。費用は25,000円

4−4.フローリングの修繕

 あまりにも傷が目立ったので、コーティングし直すべきか、フローリングし直すべきか悩みました。フローリングのやり直しは床暖房も入っているため、費用負担が高く費用対効果がない、という不動産会社のアドバイスでした。
コーティングのやり直しも10万円以上かかり、購入者がフローリングの張り替えをするかもしれないことを考えると費用対効果は低い。そのため、内覧で目につく傷や凹みを修理した方が費用対効果がありそうでしたのでフローリングの修繕のみ実施。20,000円程度でした。

知っ得情報

居住中での売却を考えた場合、綺麗にしても生活しているとまた汚れてしまいます。やはり、住み替えは新居に住み替えてからの売却が、空室(空き家)状態で売却できますので、クリーニングもしやすいし、再びすぐに汚れることもありません。やはり、住み替えは買い先行が最良の方法ですね。買い先行での住み替えについて参考までにご紹介します。

住宅ローン利用者でも最良の住み替えを可能に住宅ローンとは?

住み替え方法のメリット・デメリットと最良の住み替え方法を教えます

5.まとめ

 合計費用は22万円程度でした。仲介手数料を0.5%(35万円程度)割り引くということでしたので、その範囲で綺麗にすることができました。後は売買契約ができることを待つのみです。

家を売却するとき、特に初めての方は現状のままで売れるものか不安に思ってしまいますね。しかし、無意味なところにお金をかけてリフォームしても売却できずそのお金も無駄になってしまいます。そんな時は、やはり経験豊富な仲介不動産会社の考えを聞いたり、アドバイスを聞いた方が良いでしょう。

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