任意売却って普通の売却と違うの

　不動産を売却する際は、不動産に設定された抵当権を外すためにローンを全額返済する必要があります。任意売却とは、不動産を売却しても住宅ローンを全額銀行に返済できず、住宅ローンが残ってしまう状況において、債務者と債権者の間に仲介者（主に不動産業者）が入り、不動産を競売にかけずに債務者・債権者・不動産の購入者の３者が納得の行く価格で取引を成立させることです。

［目次］
１．任意売却とは
２．金融機関にもメリットあり
３．残った債務はなくなりません
４．競売にかかる前に家を売却
５．まとめ

１．任意売却とは

　何らかの事情で住宅ローンの返済が困難に陥った場合、銀行等の金融機関は、抵当権に従って、所有者の不動産を差押え、 競売 にかけ換価します。
　しかし競売だと、いくらで落札されるかは競売開札日まで判りませんし、市場価格より２～３割低い価格になることが多いと言われているのです。そこで仲介者が債務者と債権者の間に入り、なるべく両者に満足が得られるな価格で売買を成立させるのものを任意売却と言います。

（参考）競売の流れ 

２．金融機関にとってもメリットあり

　競売よりもこの任意売却のほうが有利な条件で不動産を売却できるため、債権者も競売より任意売却のほうがより多くの債務の回収ができるという利点があります。そのため、住宅ローンの支払いが滞り出すと、銀行から任意売却を勧められることもあります。

３．残った債務はなくなりません

　「任意売却すれば、残った債務は支払う必要がない」と考えている方もいますが債務はのこります。残債務については一括請求です。しかし、それが出来るなら苦労はしません。支払いできる範囲での話し合いになります。　当然、自己破産という選択肢もありますが、自己破産すると次のようなデメリットもあるため、自己破産せずに支払いできる範囲で支払っている方が多いようです。

（参考）自己破産するデメリット
・銀行等からの借入やクレジットカードの発行を受けにくくなる
・自己破産後７年間は再び自己破産（免責許可決定）ができない

４．競売にかかる前に家を売却

４−１．同時決済で住宅ローンを一気に解消しよう

売却金額を使って住宅ローンの残債を返済することができます。現在、不動産価格は比較的高値に推移していますので、同時決済で一気に返済できる可能性が高いです。任意売却はブラックリストに入りってしまったりしてデメリットもありますので、できる限り通常の売却でローンを解消しましょう。

持ち家を売却するときの同時決済とは

４−２．通常の売却が困難な時には任意売却を検討しよう

　競売にかかると、物件が公開されることから知人や周囲にも知られることになります。任意売却であれば、周りに知られることなく売却できるメリットもあります。競売にかかる前に任意売却の交渉を進めることをお勧めします。

競売になる前に任意売却で家を売りたい

５．まとめ

任意売却は債権者と交渉を行うことになりますので、専門家である不動産会社に相談して対応してもらうのが得策です。不動産会社査定依頼を複数の会社に依頼し、任意売却に実績ある不動産会社を探してみてはいかがでしょうか？