ローンが残っている家を売却する時につなぎ融資を使わない方法

一般的には、ローンが残っている家を売却するときは、まず抵当権を抹消してからでないと売却できません。売却金額を使ってローンを返済するにしても、売却の前に返済しないと抵当権がはずれませんので、その抵当権を外すために一時的につなぎ融資が必要となります。しかし、つなぎ融資も審査はありますし、一般的に住宅ローンの金利より高くなります。短い期間とはいえ、利用するためにかかる労力と無駄な費用は使いたくないですね。つなぎ融資を使わないでも売却する方法を教えます。

［目次］
１．住宅ローンが残っている家の売却
２．つなぎ融資を使わない解決方法
３．つなぎ融資を使わないで家を売却する方法のまとめ

１．住宅ローンが残っている家の売却

一般的に抵当権のついた家の売却の流れはつぎのようになります。

（図）つなぎ融資を使った売買の流れ

１−１．抵当権抹消

例えば、住宅ローンがまだ４，０００万円残っていた場合、住宅ローンの融資機関が抵当権をもっています。登記簿に登録されています。一般的には、この抵当権を外さないと売却はできません（誰も、抵当権の付いた家を買いませんからね）。

そのため、この抵当権を外すために、金融機関に残債分を一括返済し抵当権をはずしてもらいます（抵当権抹消登記）

とは言え、住宅ローンを利用している人が残債を支払うだけの現金を持っている人は普通はいませんね。一括返済の現金が無い方が家を売却する場合、売却金額を使って返済したいと思うのが一般的です。でも、返済するにしても、売却金額は抵当権をはずした後でないと手元に入ってきません。矛盾しますね。その矛盾を解決するのがつなぎ融資です。

１−２．つなぎ融資

つなぎ融資は残債分で済みますし、売却できるまでの短期間の融資です。しかし、つなぎ融資の金利は高く、残債が多いとその利息だけでも高くなります。できれば、使わないに越したことはないですね。

上手に使いたい、つなぎ融資

２．つなぎ融資を使わない解決方法

つなぎ融資を使わないで売却する方法には２つあります。

２−１．同時抹消（同時決済）

家を売却する場合、その家を購入する人がいます。その購入資金をつなぎ融資の代わりに使い、一般的には上図が示すように段取りを踏まないと売却できないことを、イッキに行うことでつなぎ融資を回避する方法です。

（図）つなぎ融資を使わない同時決済の例

家を売却する場合、住宅ローンの残債は、買主の購入資金（住宅ローンの融資金の場合もあります）が充てられますが、融資金を実行するためには、売主の抵当権抹消登記、買主への所有権移転登記、買主の利用する金融機関の抵当権設定登記が必要となります。

抵当権を抹消しなければ融資実行できない、融資実行するためには抵当権を抹消する必要があるという矛盾した状態で、これでは取引きできないことになってしまいます。

そのため、つぎの５つ

１．買主の住宅ローンの融資金の実行
２．購入した物件への抵当権設定
３．売主の売買代金の受領
４．売主の住宅ローンの残債を弁済
５．売主の金融機関の抵当権抹消

を同時（現実に同じ日）に実行することができれば、つなぎ融資を使わず取引が成立します。そのため、同時抹消なり同時決済と言われます。

現実的には、同時には行われず同じ日に行うことになるのですが、買主の住宅ローンの融資実行日、引渡し日が決定した時点で、
売主が現在利用している住宅ローンの取り扱い金融機関に連絡をして、一括弁済の手続きをします。その際、金融機関に抵当権抹消書類を準備してもらいます。

決済、引渡しは一般的に買主が利用する金融機関で行います。
そこに売主、買主、司法書士、買主の金融機関担当者、売主の金融機関担当者が一同に会します。

そして、抵当権抹消、所有権移転、抵当権設定の登記に必要な書類が揃った時点で、司法書士の書類確認完了をもって、登記申請可能と判断し、融資金を実行し、取引きを行います。
司法書士はその足で登記所に向かい、手続きを行います。

金融機関や登記所が関係しますので、この一連の作業は平日に設定されて実行されます。

同時抹消は不動産取引で一般的に行われていますが、金融機関によっては同時抹消ができないところもあるようです。その場合は、つなぎ融資を利用する必要があります。事前に金融機関に確認が必要です。

２−２．東急リバブルの立替払い

東急リバブルには、立替え払い制度があります。これは売却をスムーズに行うために、つなぎ融資を受けず、ローンの残高を一時的に東急リバブルが立替え払いをするサービスです。つなぎ融資のように高い利息を支払う必要がありません。

３．つなぎ融資を使わないで家を売却する方法のまとめ

いかがでしたか。
同時決済は確認は必要ですが一般的になっています。同時決済を使うには、売手、買手の融資機関（銀行など）や司法書士などと調整する必要があり段取りにミスがあると同時決済ができないこともあります。そのためにも実績のある不動産会社に任せた方が安心です。

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