建物保証サービスで家の売買も安心

　設備・機械は経年とともに故障確率が高くなり、いままで一度も故障しなかったものが突然故障したりします。住まいを売却する際、売却後３ヶ月は瑕疵期間になり、売却側に責任が発生します。そうなると、物件を引き渡ししても、購入者からクレームや請求を受けることになり、売却後も安心して眠れません。それを解決してくれる無料のサービスがありますので紹介します。

［目次］
１．瑕疵担保責任とは
２．民法の規定
３．一般的な中古住宅の取引
４．大手仲介不動産会社のサービス
５．各社サービスの比較
６．まとめ

１．瑕疵担保責任とは

　中古住宅を買って住んだ後、建物に何か問題があった場合は、一定期間内であれば売り主の責任で修復することになります。これを売り主の「瑕疵（かし）担保責任」といいます。「瑕疵」とは、「欠陥」とか「欠点」という意味で、担保責任とは、物件に重大な瑕疵があった場合に、売り主が責任を負う義務があることをいいます。

２．民法の規定

　買主が瑕疵を発見した場合、民法の規定（民法第５７０条、第５６６条）では「瑕疵を知ったときから１年以内」に損害賠償請求もしくは契約の目的を達せられない場合には契約の解除を請求できるとされています。このとき、引き渡し後の年数については何ら規定がありませんから、たとえ１０年後であっても「瑕疵を知ったときから１年以内」なら権利を行使することができます。
　しかし、民法の規定は強行法規（必ず適用されるもの）ではないため、個人同士の売買では「売主は瑕疵担保責任を負わない」とすることも、あるいは権利行使の期限や年数を定めることも有効です。ただ、売主が知っていたのに隠していたような瑕疵については、いかなる特約をしていたとしても、売主はその責任を逃れることができません。

（参考）
　宅地建物取引業者が売主の場合には、中古住宅の場合でも最低２年間は瑕疵担保責任を負わなければなりません。「瑕疵担保責任を負わない」とする特約や、２年未満の期限を定める特約は無効とされ、民法の原則が適用されることになります（宅建業法第４０条）。

３．一般的な中古住宅の取引

　不動産業者以外の個人や法人が売り主の場合は引き渡しから２～３カ月の期間内に「雨漏り」「シロアリの害」「給排水設備の故障」「木部の腐食」の4つの瑕疵が発見された場合、売り主の責任で修復するというのが一般的です。ただし、買い主が引き渡し前に、あらかじめこれらの瑕疵を知っていた場合には適用されません。そのため売り主は、把握している建物の瑕疵について告知する必要があります。しかし、この瑕疵担保責任は、築２０年を越えるような物件になると免責とするのが、不動産取引の一般的な慣行です。
　この４つの瑕疵は問題が見つかると修復期間や修理代金も高額となるためトラブルとなるケースもあります。売主としては売買後３ヶ月間は瑕疵担保責任を負うため引き渡しても安心できません。また買主も購入した家に隠れた瑕疵を持っているとなっては、購入後長く住むだけに安心して購入もできず、不動産流通（中古住宅）業界の大きな課題となっていました。

４．大手仲介不動産会社のサービス

　大手仲介不動産会社が加盟している不動産流通経営協会（FRK）の一般的なルールでは、建物については、つぎの４つの
①雨漏り
②建物構造上主要な部位の木部の腐蝕
③給排水管の故障
④シロアリの害
の瑕疵について、引渡日から３ヶ月以内に請求を受けたものにかぎり売主側が責任を負うと定められています。

　大手不動産仲介会社では、売主・買主に安心して不動産売買をしてもらうために、この隠れた瑕疵に対して、保証や保険など大手ならではの無料のサービスを提供しています。利用する場合は各社のサービス紹介ページを参考として掲載していますので適用条件等を確認してください。

５．各社サービスの比較

５−１．保証対象での比較

　保証対象で比較すると、マンションであれば野村の仲介プラスが保証範囲が広いのがわかります。戸建であれば信託系３社（みずほ不動産販売、三菱UFJ不動産販売、三井住友トラスト不動産販売）以外はほぼ同等であると言えます。

５−２．保証期間と補償額の比較

　保証期間は、マンションであれば、５年５００万円の野村不動産アーバンネットの建物保証でしょう。戸建であれば、東急リバブルの２年５００万円ですね。三菱UFJ不動産販売は５年１０００万円ですが、会社負担でなく、１年、２年、５年まんしょんに限ると、野村が５年と保証期間が長く、安心です。

（図）建物の保証期間と補償額

６．まとめ

 　家を売却する際には、売買の当事者（売主、買主）が安心して売買できるように売却サポートが充実している会社を選びたいものです。

【筆者からのオススメサービス】

　NTTデータグループが運営するHOME4Uの売却査定（無料）サービスには、実績豊富で安心して頼める不動産会社がたくさん登録されていますので、是非活用してはいかがでしょうか？

私もHOME4Uの売却査定サービスを使いましたが、紹介された不動産会社の営業担当の方は、皆さん迅速で親切に対応していただき、希望金額より高値で売却できました。ありがとうございました。