ホームステージングを使って家を早く高く売る方法を教えます。

　家を早く高く家を売りたい。でもどうしたら良いのかわからない。買い手がつかず、販売値段を下げるしかないのかと悩む人が多いのではないでしょうか？
家を早く高く売りたい、と言うのは売主全員の願いです。それを叶える方法は自分の家（物件）を良く見せ、”この家に住みたい”と思わせることにあります。欧米で４０年近く使われているホームステージングを使って早く高く売る方法を紹介します。

［目次］
１．ホームステージングとは？
２．ホームステージングの適用方法
３．ホームステージングで早く高く売る手順
４．まとめ

１．ホームステージングとは？

　ホームステージングは、欧米では既に４０年近く前から導入されている売主が売買につなげる販売手法です。ホームステージングを使って、従来より早く高く売れるという多くの研究報告がされています。

住まいを売却するときのホームステージングとは

２．ホームステージングの適用方法

２−１．ホームステージングの前に最低限の修理やリフォームを行う

　切れている照明を直すとか、水漏れを直すという簡単なことです。特に水回りは買主にとって大変気になるところです。「これでは購入しても使えそうにないな」と思われてしまうようでは、ホームステージングで演出しても、買い手からは「家の演出の前にやる事があるだろう」と思われたり、買い手の関心が家の魅力ではなく設備の欠点に移ってしまいます。
　また、「こんなところも直していないの？」という印象を持たれてしまうと、「他にも修理必要なところが隠されているのではないか」という疑念を持たれ、物件の悪いイメージが拡大してしまいます。これではホームステージングを実施しても機能しませんので、ホームステージングをする前に最低限の修理やリフォームは行いましょう。

 （知って得する；知っ得情報あります。住まいの売却時に使える無料のお得情報がありますので、上手に使ってください）

これでマンション売却も安心。住宅設備保証サービス！

建物保証サービスで家の売買も安心

２−２．不動産に査定依頼の連絡をする前にホームステージングを行う

　当然、ホームステージングも何もせず、買主の反応が無かった物件を、後からホームステージングを使って売買契約に結びつけるケースも当然ありますし、ホームステージングの効果も発揮します。 しかし、出来る事なら不動産会社に査定依頼を出す前にホームステージングを実施した方が、３つの点で効果が高いです。

２−２−１．不動産会社の営業担当者の販売意欲がアップ

　「これなら高く売れる」と営業担当者に販売意欲を高く持ってもらえます。これって非常に大事です。 早く高く売れることは営業担当者には経験や実績につながりますし、何と言っても仲介手数料の獲得は給与アップにつながります。 営業担当者の販売意欲の高さは、家を早く高く売るための必須条件です。

２−２−２．査定価格、売り出し価格のアップ

　営業担当者が「これなら高く売れる」となると当然販売価格も強気に設定できます。つまり、ホームステージングをすることでより強気の売り出し価格設定が可能となります。ホームステージングをすることで狙い通り、買主が「こんな家に住んでみたい」と感じてもらえれば高値設定でも売買契約につながりやすくなります。

２−２−３．ホームステージングを施した写真で内覧者数アップ

　ホームステージングで演出した写真をインターネット広告やチラシに掲載することで物件を探している買手の目を惹きつけ、「この物件是非見たい」と買主の数も増えるという効果につながります。

ホームステージングのトレンドも参考にしてください。

ホームステージングのトレンド

２−３．仲介手数料割引を依頼して、ホームステージングの費用に充てる

　ホームステージングを行った場合の費用対効果は欧米の調査結果では費用の３倍以上（６倍という実績もあります）の効果があると言われています。また、費用も売買価格の１％程度と言われてます。つまり、５０００万円の物件であればホームステージングを行うことにより、５１５０万円から５３００万円で売却でき、その費用が５０万円を超えることはありません。これだけの投資対効果があるなら、絶対利用すべきですよね。
　ホームステージングの効果は不動産会社にとっても次の効果がありますので仲介手数料の割り引きを是非交渉してみてください。

２−３−１．手数料収入が高くなる

　ホームステージングで早く高く売ることは、不動産会社にとっても手数料収入が高くなることにつながります。

２−３−２．営業の回転率が良くなる

　早く売れるということは手離れが良い物件ということになります。つまり、営業の回転率が高まり、取り扱える物件数が多くなります。

２−３−３．取引実績が加速する

　不動産会社にとってのアピールポイントは取引実績です。累積実績◯◯件、などとホームページやチラシなどに表現し、不動産取引をされる方々に安心感をアピールしています。営業回転率が高くなるということは取引実績の積み上げを加速させることにつながります。

　売主が自ら費用を出すことに躊躇するなら、仲介手数料を割り引いてもらい、ホームステージングの費用に充てる努力をしてはいかがでしょうか。仲介不動産会社にとってもメリットがあるため手数料を割り引いてくれることがあります。信頼できそうな不動産会社であれば、「専任契約にする代わりに手数料を引いて」と交渉するのも良いと思います。ホームステージングは不動産会社にとっても十分メリットが多いと言えます。

２−４．ステージングの画像を広告に活用する

　媒介契約を結んだ不動産会社はインターネット広告やチラシなどを駆使して買主を集めます。当然、その時点で競合物件と比較されることになります。 最近では、購入者の９割以上が物件をインターネットで検索し、内覧したい物件を絞り込んでいます。
　つまり、この時点で購入者に「この物件はすばらしい」と関心を持ってもらう必要があります。そのためにも、ホームステージングした画像を積極的に活用し、競合となる物件より興味をもってもらい、「この家を是非見てみたい」と思ってもらうことが早く高く売る為のコツです。 当然のことながら、ホームステージングをした写真はインターネット広告だけでなく、チラシ（紙媒体）で使う写真にも効果的です。  

２−５．戦略的に販売し、全力をかける

　より高く売れると言っても、無制限に高くなるわけではありません。もっと高く売れるのではと思っていると折角の売却機会を逃すこともあります。ステージングの期待効果を売り出し金額に反映し、その金額以上で買ってくれる購入者が現れればすぐ交渉に入りましょう。 売却活動は時間と労力を使います。特に居住中の場合は尚更です。短期売却に全力を出しましょう。

３． ホームステージングで早く高く売る手順

「私ならこうする」というおすすめの方法があります。

３−１．ホームステージングの会社に依頼する

・まず、ホームステージングの会社に連絡し依頼します。
・関東の物件であれば、㈱ホームステージング・ジャパン、関西なら㈱ステージングサービスなら実績豊富ですので安心して頼めます。

３−２．複数の不動産会社に査定依頼をする

・信頼できる不動産会社を探すために、複数の会社に査定依頼を出す。
・NTTデータスマートソーシングが運営するHOME4Uの売却査定サービスを使えば、㈱ホームステージング・ジャパンが提供するホームステージングの価格が30％割引になるキャンペーンを実施しています（現在はキャンペーンは終了しています）。

３−３．不動産会社とホームステージングの費用を交渉する

・信頼できそうな会社とホームステージングの費用分を仲介手数料割引をしてもらえるか交渉する。 
・４０００万円の物件であれば、ホームステージング費用は仲介手数料の0.5〜0.8％程度です。ホームステージングによって早く高く売却できることは不動産会社にとってもある意味美味しい物件ですので、不動産会社も手数料割引の交渉に応じると思います。
・仲介不動産会社でホームステージングのサービスを行っている会社は、「ホームステージングのトレンド」に記載されています。

３−４．ホームステージングの演出をする

　３−１で依頼した会社にホームステージングを実施してもらう

３−５．売り出し価格（媒介価格を決定する）

　３−３の媒介契約候補の会社に、訪問査定を依頼し、ホームステージングした状況で売り出し価格を決める

３−６．ホームステージングを行った部屋の写真撮影し、広告掲載に利用する

　媒介契約をした不動産会社に、ホームステージングした写真を掲載してもらい、集客に活用する。

４．まとめ

　いかがでしたか？これで早く高く売るための仕掛けは完了します。
日本でも、ホームステージングの導入も活発になってきており、「ホームステージングのトレンド」に記載したように仲介大手不動産会社でも売却サポートメニューの１つとしてホームステージングの提供をしていますので是非利用すると良いでしょう。

【筆者からのオススメサービス】

　NTTデータグループが運営するHOME4Uの売却査定（無料）サービスには、実績豊富で安心して頼める不動産会社がたくさん登録されていますので、是非活用してはいかがでしょうか？

私もHOME4Uの売却査定サービスを使いましたが、紹介された不動産会社の営業担当の方は、皆さん迅速で親切に対応していただき、希望金額より高値で売却できました。ありがとうございました。