上手に使いたい、つなぎ融資

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • Pocket
  • LINEで送る
つなぎ融資

 不動産を購入する際の資金調達は高額になるため慎重になります。住み替えのように、所有する不動産を売却して新たに不動産を購入する場合の売却物件の決済が終わるまでの間や、土地を先行して購入してから建物を建て引き渡しを受けるまでの間など一時的に資金が必要なときに活用できるのがつなぎ融資です。つなぎ融資の特徴や代表的なサービスから、その活用術やつなぎ融資を回避するための方法まで解説します。

[目次]
1.つなぎ融資とは
2.つなぎ融資の特徴
3.代表的なサービス例
3−1.野村不動産アーバンネット ホンキの仲介プラス「つなぎ融資」
3−2.三井のリハウス【買替】つなぎ融資
3−3.東急リバブルの立替払い制度(資金のつなぎ融資)
3−4.コスモスイニシア
3−5.三井住友銀行のつなぎローン
3−6.イオン住宅サービスのつなぎローン
4.つなぎ融資活用術
5.つなぎ融資を回避するための方策
6.まとめ

 

1.つなぎ融資とは

売却物件の決済が完了するまでの間、購入資金を一時的な融資を受けるもの

 住宅ローンは、新築・中古マンション、新築建売、中古一戸建のようにすでに建物が竣工しているものに融資されます。

 しかし、所有しているマンションを売却し、購入資金に充てる場合は、購入資金を支払う前に売却予定の不動産の決済が終わっていない場合や、新築の一戸建てでは着工金、中間金等の支払いが発生し、つなぎ融資が必要となってきます。住み替えのための融資です。

 

 特に、着工金や中間金に住宅ローンを利用したい場合には、まだ建物が出来上がっていないため、一般的には住宅ローンを融資してもらうことができません。 不動産を住み替える場合、売却するタイミングによっては、どうしても購入不動産の支払い日に合わないこともありますので、一時的だとしてもつなぎ融資を検討する意味はあると思います。 売却予定の住宅が完成して、住宅ローンが実行されると、その住宅ローンでつなぎ融資を精算することになります。

 
つなぎ融資の概念図つなぎ融資の概念図 
 

2.つなぎ融資の特徴

2−1.つなぎ融資を提供してくれる機関

 銀行などの金融機関が単独で実施しているものと、不動産会社が売却のサポートとして金融機関と連携してサービスしているものがあります。

2−2−1.不動産会社のつなぎ融資

 住み替えのために、現在住んでいる不動産の売却を条件とし、その査定価格を根拠に必要なつなぎ融資をしています。不動産会社のつなぎ融資は、媒介契約した不動産会社で売却され、現金化されますので、ある意味、不動産会社と売主との売買契約が融資の担保的な扱いになります。そのため、抵当権設定は行われません。その融資自体は一般的に金融機関と提携して提供されます。例えば、野村不動産アーバンネットは、「買取保証」を利用することで、買取保証額の100%までを融資します。この融資自体は三井住友銀行が担当します。

 一方で、東急リバブルのように、銀行と提携せず、社内の自己資金をつなぎ融資として活用できる制度(立替払制度)があります。これは専任契約と売却保証が前提ですが、つなぎ融資の金利負担がなくなるため売主にもメリットがあります。

 一般的につなぎ融資は”つなぎ”なだけに短期的な融資です。そのため、短期プライムレートが適用されます。仮に金利が0.5%で5000万円をつなぎ融資してもらった場合、その利子は25万円程度になります。東急リバブルの立替払制度を使えば、25万円を節約できることになります。

2−2−2.金融機関のつなぎ融資

 金融期間は不動産ではないため、売却が保証できません。そこで担保設定や団体保証に加入が前提となるものもあります。住宅が完成して、住宅ローンが実行されると、その住宅ローンでつなぎ融資を精算します。買替えの場合は、所有不動産が売却できた場合につなぎ融資を清算します。そのため、一般的な融資期間は1年以内と短期間のものが多く、金融機関の金利も短期プライムレートに連動しています。

2−2.担保、保証人が必要ないものが多い

 特徴1でも書きましたが、不動産会社のつなぎ融資は、自社で売却するため、最終的には現金化しますし、金融機関のつなぎ融資も団体保証会社を利用するものが多いため、担保や保証人設定が必要のないものが多い。

2−3.利息がかかる

 どんなに短期間であっても金利の支払いが発生することです。仮に1,000万円のつなぎ融資を2.07%で半年間借入れした場合の利息は103,500円。これに事務手数料、印紙代、融資手数料、振込み手数料がかかります。金利や諸費用を合わせると20万円以上になる場合もありますので、余裕を持った資金計画を立てる必要があります。建物建築業者に支払時期・金額を確認しましょう。

2−4.融資期間は1年以内

 決済のタイミングが合わない場合につなぐのがつなぎ融資ですので、融資期間当然短く、ほとんどの商品が1年以内です。そのため、金利も短期ムライムレートに連動するのが多いようです。

2−5.つなぎ融資を使わない方法もあります

つなぎ融資は、短期でも利子が高く、事務手数料もかかります。住み替えや持ち家の売却でつなぎ融資を使わない方法もありますので、次にご紹介します。

2−5−1.買い先行による住み替えでつなぎ融資を使わない方法

 

住宅ローン利用者でも最良の住み替えを可能に住宅ローンとは?

2−5−2.住宅ローン利用中の持ち家を売却する時につなぎ融資を使わない方法

 

持ち家を売却するときの同時決済とは

 

ローンが残っている家を売却する時につなぎ融資を使わない方法

 

3.代表的なサービス例

3−1.野村不動産アーバンネット

野村不動産アーバンネットの「つなぎ融資」は専属媒介契約の方を対象とし、買取保証サービスを利用する方を前提に、買取保証額の100%または査定金額の90%を上限として融資します。つまり、融資銀行への担保は必要ないのですが、返却不可能となった場合に野村不動産アーバンネットが買取し、売却して返済することを保証することでつなぎ融資を受けることができるようになります。買取保証した金額、あるいは査定した90%の金額で絶対売れるということを意味します。買取保証や査定の金額が安ければ絶対売れる可能性が高くなりますが、それではこのサービスは利用されなくなります。つまり、買取金額や査定金額は会社としての自信の表れだと思います。

名称 ホンキの仲介+「つなぎ融資」
対象者 野村不動産アーバンネット社の買取保証を利用する個人の方
使徒

自宅の住み替え時における以下の資金。ただし(2)のみを資金使途とするお借り入れはできません。

(1)新規にご購入されるご自宅の取得資金

(2)ご売却される旧自宅の住宅ローンの返済資金*賃貸の目的にはご利用できません。*旧住宅取得に係わる住宅ローンのご返済状況をご確認させていただきます。

融資形態 三井住友銀行の融資
融資金額 1億円(ただし、買取補償額が上限)
融資期間 最長12ヶ月(借入期間は個別に審査の上決定)
金利 短期プライムレート+0.75%
保証人 なし
担保 買取保証が担保となっている
手数料 事務処理手数料が発生する

 

3−2.三井のリハウス

名称 買替】つなぎ融資
対象者 ・当社営業エリア内の一戸建て・マンション(自己居住用
・当社仲介にて買替の購入契約を締結された方で、当社仲介にて担保物件売却の売買契約を締結済みまたは専属専任・専任媒介契約を締結済みの個人の方(宅建業者除く)

当社規定の仲介手数料をお支払いの方。

使徒

ご本人のご自宅住み替え
・建て替え資金およびそれにかかる諸費用ご本人の現在のご自宅取得にかかるお借り入れの残債務から売却額を引いた費用

融資形態 アルヒ株式会社
融資金額

【担保物件未成約】300万円~5,600万円以内(10万円単位)※アルヒ株式会社評価額の70%が上限となります。

【担保物件成約済】300万円~6,800万円(10万円単位)※アルヒ株式会社評価額の85%が上限となります。

融資期間 当初6ヶ月以内(延長を含め最長12ヶ月)
金利  年4.4%(返済時一括払い) ※平成28年8月1日現在
保証人 不要
担保  不要
手数料  必要(詳細は三井のリハウスまで)
 

3−3.東急リバブルの立替払い制度(資金のつなぎ融資)

名称 立替払制度(資金のつなぎ融資)
対象者 東急リバブルの立替払制度を利用する人
使徒

売却物件の代金受取日までに発生する購入自宅の支払い

融資形態  
融資金額

「売却代金」の85%や「売却保証の金額」の100%

融資期間 特に規定なし
金利 なし
保証人 不要
担保 不要
手数料 融資期間1ヶ月から6ヶ月以内は融資金額の1%融資期間が6か月から12ヶ月までは融資期間の1.5%(最低融資手数料は100,000円) 遅延損害金:年14% 収入印紙:200円×2枚
 

3−4.コスモスイニシア

名称  買ってからナッ得売却
対象者

・専任または専属専任媒介契約を締結し、「買ってからナッ得売却」サービスを利用いただく方
・新居の購入に際して、三井住友銀行の住宅ローンをご利用いただく個人のお客様
・東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県の営業エリア内の分譲マンションで1LDK40㎡以上

使徒

買換

融資形態  三井住友銀行のつなぎローン
融資金額

100万円から1億円。ただし査定金額の90%を上限

融資期間  1ヶ月以上最長1年間の買取保証
金利  短期プライムレート+1.75%
保証人  
担保  不要
手数料 つなぎ融資保証料5.4万円、つなぎ融資金銭消費貸借契約印紙代2万円、抵当権設定仮登記費用約5万円、売却時必要登記費用約5万円
 

3−5.三井住友銀行のつなぎローン

名称 つなぎローン
対象者 以下の条件をすべて満たされる方
●お借入時満20歳以上満70歳の誕生日までの方で、完済時満80歳の誕生日  までの方
●当行指定の団体信用生命保険に加入できる方
●当行指定の保証会社の保証を受けられる方 
●申込支店取扱で住宅金融支援機構直接融資を申し込み、融資が確定されて  いる方
使徒  不動産購入日(所有権移転(保存)登記日)から住宅金融支援機構の融資金が 実際に交付される日までのつなぎ資金  
*不動産購入日(所有権移転(保存)登記日)以降の銀行営業日にご融資いたします。
融資形態  
融資金額  原則400万円以上住宅金融支援機構直接融資(差し引き諸費用がある場合 には、実際に交付される金額)以内(1円きざみ)
融資期間 1年未満 
金利

固定金利(三井住友住宅ローン変動金利型(保証料外枠方式)と同一のご融資 利率)とします。

 *お借入期間中、ご融資利率の変動はありません。

保証人  ・原則、当行への保証人は必要ありません。
・当行指定の保証会社の保証をご利用いただきます。
・お借入時、保証会社に  対して手数料をお支払いいただきます。保証会社手料:32,400円(消費税込)
・住宅金融支援機構直接融資に連帯債務者、個人の連帯保証人がいらっしゃる  場合には、その方全員に当行指定の保証会社宛の連帯保証人になっていただ  きます。
担保  不要です。 ただし、住宅金融支援機構の融資金が受け取れなくなった場合、または融資 金額が減額された場合等は、ご融資対象物件に当行指定の保証会社を抵当権者 とする抵当権を設定していただきます。
手数料  本ローンは、お借入期限に一括して元金をご返済いただく前提であることから 繰上返済手数料は不要です。 当行指定の団体信用生命保険にご加入いただきます。 保険料は当行が負担いたします。
 

3−6.イオン住宅サービスのつなぎローン

名称 つなぎローン
対象者 フラット35の住宅ローンを申込の方で、住宅金融支援機構の買取仮承認を既に受けている方
使徒 住宅ローン融資実行までのつなぎ資金
融資形態  手形貸付契約
融資金額

1000万円以上8000万円以内(10万円単位)

(1)土地購入つなぎ資金の場合(2)建物の建築資金つなぎ融資のみの場合(3)土地購入・建築資金つなぎ資金の場合

融資期間 1年未満 
金利

短期プライムレート+1.5%

保証人 不要
担保  不要
手数料 融資期間1ヶ月から6ヶ月以内は融資金額の1%融資期間が6か月から12ヶ月までは融資期間の1.5%(最低融資手数料は100,000円) 遅延損害金:年14% 収入印紙:200円×2枚 

 
4.つなぎ融資の活用術

4−1.支出面での比較

 低金利時代であれば活用を積極的に考えてみるのも良いと思います。例えば、つなぎ融資が必要なシーンは買い先行による住み替えです。売り先行の住み替えと買い先行の住み替えを比較した場合、売り先行は、一時的な仮住まいに住むことと、それに伴い引っ越しが1回増えることになります。仮住まいへの支払いと引っ越し業者への支払いを考えると、つなぎ融資と同じくらいの費用が発生することになります。同じ費用が発生するのであれば、引っ越しに伴う各種の手続きや引っ越し作業そののもの負担を考えると、つなぎ融資を積極的活用を検討するのも良いですね。つなぎ融資にかかる費用と、引っ越しに伴う余計な費用を一度計算してはいかがでしょうか?
 東急リバブルの立替払制度であれば、一時的な仮住まいへの引越し費用、利子負担の必要がないため更にメリットが大きくなります。また、利子負担がないということは高金利時代になっても売主に利子負担がないため家の売却がしやすくなるので力つよいサポートです。

4−2.売りやすさメリット

 つなぎ融資を活用することで買い先行の住み替えが可能になれば、引き渡しのタイミングにセンシティブになる必要はなくなります。つまり、ある程度は売却活動に余裕が持てます。また、空室状態で販売できるため、ホームステージングなどの早く高く売る仕組みを効果的に使うことも可能になります。住み替えなどでタイミングを重視するあまり、販売活動や購入希望者との交渉に妥協してしまうこともなくなりますので、満足度の高い売却活動につながることになります。

5.つなぎ融資を回避するための方策

 つなぎ融資とは言え、ローンの1つです。金利も手数料もかかりますので回避できるのなら回避したいですね。

5−1.住み替えで、住宅ローンの融資条件を活用する

 新居の購入資金に、持ち家の売却金額を使いたい場合、住み替えローンやつなぎ融資が必要となりますが、融資条件(持ち家の売却条件、持ち家を売却するまでの期間の住宅ローンの元金支払い繰延)を利用することで、つなぎ融資を回避することができます。次の記事をご紹介します。これで理想の住み替えが実現できます。

住宅ローンが残っていても買い先行の住み替えを可能にする3つのテクニック

5−2.家を売却する時に、つなぎ融資を回避する方法

 住宅ローンを返済中に売却する場合、住宅ローンを返済してから出ないと持ち家を売却することはできません。そのため住宅ローンを返済するためにつなぎ融資を使うことになるのですが、次の記事にあるように同時決済(同時抹消)という方法を使えば、つなぎ融資を利用しなくても持ち家を売却できることがありますのでご紹介します。

持ち家を売却するときの同時決済とは

5−3.その他の方法

(方策1)支払いタイミングの調整する

 住宅ローンの融資が実行されるタイミングと支払いのタイミングを合わせると そもそもつなぎ融資が必要ないようにタイミングを調整してしまうこと。これが出来ればベストです。

(方策2)自己資金の一部を使う

 自己資金を調整し、つなぎ融資を回避する 自己資金をすべて住宅購入のローンに充てるのではなく、着工金や中間金にまわすことにより、つなぎ融資をなくしてしまう。 

(方策3)分割融資する住宅ローンを利用

分割融資をしてくれる住宅ローンを利用するという方法もあります。

(方策4)着工前でも融資する住宅ローンを探す

 つなぎ融資が不要な住宅ローンを利用する 通常の住宅ローンは引き渡しと同時に実施されますが、最近の住宅ローンには、着工前でも融資する住宅ローンがあります。ただし、ローンの手続きをいくつもする必要はありませんが、その分、ローンの期間が長くなるので、トータルな支払い額を計算して判断てください。 常陽銀行は、着工前に融資ができるため、つなぎ融資が不要です。短期間なら利息もそれほど影響がないので考慮する価値は高いですね。

(方策5)代理受領を活用する

 不動産会社が代理受領というシステムを採用している時は、つなぎ融資の必要がなくります。
本来の住宅ローンが手元に入る前にもかかわらず不動産会社に支払わなければならない費用が発生することから必要になる融資のことを、つなぎ融資といいますが、不動産会社に住宅ローンからの支払いを待ってもらうことが可能ならば、つなぎ融資は必要ないのです。
 つなぎ融資の代理受領とは、住宅ローンの融資金を不動産会社が受け取る約束をすることによって、購入代金の支払い前に物件を引き渡すシステムです。つなぎ融資の金利負担を無くすために利用されているのが代理受領と呼ばれる金融システムの一種です。不動産会社に代理受領が可能かを確認してみましょう。
 

 6.まとめ

  つなぎ融資を賢く使えば、住み替えも楽にすることができます。融資を行う金融機関にヒアリングしたところ、大手の不動産会社の多くと提携しており、店頭での金利より更にお得に融資を受けられるようになっているようです。超低金利の時代ですが、更に安くなるということですね。
 家を売るときに、査定金額を知るだけでなく、ローンの条件も含めて確認することも大切なことです。
 

【筆者からのオススメサービス】

 NTTデータグループが運営するHOME4Uの売却査定(無料)サービスには、実績豊富で安心して頼める不動産会社がたくさん登録されていますので、是非活用してはいかがでしょうか?

私もHOME4Uの売却査定サービスを使いましたが、紹介された不動産会社の営業担当の方は、皆さん迅速で親切に対応していただき、希望金額より高値で売却できました。ありがとうございました。

 
運営会社 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
運営履歴 2001年11月~
公表社数 約1300社程度
NTTデータグループが運営し、大手から地域密着企業まで数多く登録。個人情報保護やセキュリティがしっかりしていてとても安心です。これまで数多くのユーザが活用している人気のサイトです。

HOME4Uは日本全国をカバー

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • Pocket
  • LINEで送る