住宅ローン利用者でも最良の住み替えを可能に住宅ローンとは?

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 住宅ローン利用者でも、新居購入を先に行う住み替え、つまり「買い先行による住み替え」をしたいですよね。最近の住宅ローン商品には、住宅ローン利用者でも新居購入を先に行える商品がありますのでご紹介します。

[目次]
0.はじめに
1.最良の住み替えとは
2.住宅ローン利用者が買い先行による住み替えができない要因
3.住宅ローン利用者が買い先行で住み替えを出来るようにする方法
4.支払い据え置き付き売却条件での新規住宅ローンを商品として扱っている金融機関
5.まとめ

 

0.はじめに

この記事では、新しい住宅(新築や中古のマンションや戸建て)を購入して、引っ越してからそれまで住んでいた住宅(マンションや戸建て)を売却する、買い先行による住み替えを実現する方法をご紹介するものです。

1.最良の住み替えとは

 最良の住み替えとは、新居を先に購入し、引越ししてから、それまでの持ち家を売却する「買い先行」による住み替えです。住み替えの方法には、「買い先行」「売り先行」「同時進行」の3つがありますが、それぞれのメリット・デメリットは、次の資料を参考にしてください。

住み替え方法のメリット・デメリットと最良の住み替え方法を教えます

2.住宅ローン利用者が「買い先行による住み替えができない」と思い込んでしまう要因

 新しい住宅の購入資金に余裕がある方は買い先行で理想に近い住み替えを行えます。しかし、一般的には住宅ローンを利用して住宅購入している方も多いと思います。住宅ローンを支払っている方は、買い先行による住み替えができないと思い込んでしまう理由は次の3つあります。

・いま住んでいる住宅のローン支払い中に、新しい住宅の購入のために新たに住宅ローンを申請できない

 住宅ローンは、真に居住を目的として購入される不動産に融資されるローンです。今住んでいる住宅でローンを利用しているのに、新しい住居を購入するために、”ローンを借りられるのか?、月々返済できるのか”、と思い込んでしまう。

・仮に申請できたとしても、一時的に2つの住宅ローンを支払うことになる

 仮に申請できたとしても、新旧二つの不動産で住宅ローンを利用して購入した場合、二重にローンを支払うことになり、現実的に支払いができない

・住宅ローン減税を利用しているのが使えなくなり、生活が困ってしまう

 住宅ローン減税は、年末の融資残高に対して算出した金額を減税しますが、新居を購入すると使えなくなってしまうのではないか?

3.住宅ローン利用者が買い先行で住み替えを出来るようにする方法

3−1.住んでいる住宅の売却を条件に新規住宅ローンの申請を行う

 住んでいる住宅を売却する条件とすることで、住宅ローンの残債は売却益から返済されるものとされるため、新居購入に申請する住宅ローンの審査(支払い可能性)に与える影響を軽減できます。

3−2.元本支払い据え置きが出来る住宅ローンの商品を活用する

 新居の引き渡しを受けると、そこから新居分の住宅ローンの支払いが発生します。つまり、今まで住んでいた住宅の分と新居の分の2つ住宅ローンの支払いが発生することになります。そこで、今まで住んでいた住宅が売却できる間(例えば、余裕を持って6ヶ月から9ヶ月)支払いが繰り延べできる商品を活用します。これにより、繰り延べ期間は支払い額を抑え、焦らず売却することで相場より少しでも高く売却できる可能性が高くなります。

4.支払い据え置き付き売却条件での新規住宅ローンを商品として扱っている金融機関

取り扱っている住宅ローンをご紹介します。

金融機関 商品名 据え置き期間
みずほ銀行 みずほ住宅ローン

最大12ヶ月

・返済方法の(3)に「1年以内の元金返済据置もできます」と記載されています。

三菱UFJ銀行 住宅ローン

最大12ヶ月

・返済方法に、「借入時から最長1年間の元金返済の据え置き(1ヵ月単位、利息は毎月払い)もできます」と記載されています。

きらぼし銀行 住宅ローン「選択上手」

最大12ヶ月

・融資期間の項目に、「お借入当初の1年間は返済を据え置くことができます」と記載されて今う。

イオン銀行 安心プラス住宅ローン

最大12ヶ月

・返済方法の項目に、「自己居住用の宅地購入資金のご返済は、建物資金借入時までの期間に限り、1年以内の元金返済の据置きもできます。」と記載されています

 

新生銀行 住宅ローン 元金据置サービス(コントロール返済)

・家計の収入が一時的に減ったり、教育資金等で家計の支出が増えても安心。一部繰上返済により、返済期間が短縮されている期間の範囲内で元金返済をお休みできます。
・手数料は0円です。
・返済期間が短縮されている限り何度でもご利用できます。

静岡中央銀行

最大12ヶ月

返済方法の項目に、「お借入当初最長1年間は元金の返済を据え置くことが出来ます。」と記載されています。

 

5.まとめ

 住宅ローンを返済中の方が、住み替えを行う場合は、上記の金融機関の住宅ローン商品などを使って、

・新居の住宅ローンを住んでいる住宅の売却を条件として審査してもらい、
・住んでいた住宅を売却できるまでの間(余裕を持って6ヶ月から9ヶ月程度)支払い据え置きを依頼する
・新居に引越し後、
・同時決済を利用して、引越し前の持ち家を売却する

の流れで住み替えすれば、住宅ローンを利用している方でも買い先行で住み替え出来ます。

買い替え先行による住み替えが、経験上ベストな方法と思います。

持ち家を売却するときの同時決済とは

 

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