住宅の売買契約の手続きと必要書類

　売却物件の内覧が始まり、買主から申し込みが入ると、売買契約、引き渡しと１ヶ月余りでトントンと進みます。前もって、売買契約や引き渡し時に必要な書類を把握しておかないとトラブルにつながることがありますので、必要な書類などを事前に把握し、必要な時までに手元に準備できるようにすることが大事になります。

［目次］
１．売買契約時
２．売買契約後、所有権引き渡し日までの作業
３．残金決算日
４．まとめ

１．売買契約時

　買主から購入申し込みがあり、「この条件なら購入しても良い」という購入条件があってもそれに合意すれば、売主と購主は売買契約を締結することになります。

１−１．購入者の状況は？

　買主は住宅ローンを使う場合、金融機関の仮審査が降りた段階で、売主にたいして購入申し込みを行うのが一般的です。そのため、売買契約を締結する時でも、万が一の住宅ローン会社の本審査が通らない場合を想定して、停止条件のオプションをつけることが一般的です。

１−２．売買契約に必要な時間はどれくらいか？

　売買契約では、重要事項説明書や売買契約書の内容の読み合わせ、引き渡し設備とその状況確認を行います。内容を確認するため２時間程度かかることがあります。場所は、売主側の不動産会社で行うのが一般的です。

１−３．契約に必要なものは？

・実印

・運転免許証（現在の住所に変更してあるもの）

・住宅ローンの返済予定表（住宅ローンの金融機関から送られるハガキのようなもの）
　住宅ローンの抵当権を抹消しないと売却できませんので、同時決済（同時抹消ともいう）をおこなうために、所有権移転時（日割り計算するので日付が大事）の残存価格を把握します。

・登記識別情報通知
　実際には引き渡しのときに提出しますが、確認のためにコピーを取られます。

２．売買契約後、所有権引き渡し日までの作業

２−１．引き渡し日（残金払込日）の確定

　住宅ローンの承認が降りるのが２から３週間程度かかります。購入者側の金融機関から審査後に可能となる振込日付の連絡がりますので、それを仲介不動産会社を通して教えてもらい、つぎの準備を行います。

２−２．抵当権抹消のための振込金額の確定

　売却者が住宅ローンの残金がある場合は、同時決済（同時抹消）を行うために、決定した残金決算日を金融機関に報告し、その日に決算する額を日割りで計算してもらい、同時決算を申し込みます。金融機関から日割り計算された残金額とそれを申し込む書類が送られてきますので、それに記入して返送するだけになります。残金決済日が決まってからあまり時間的な余裕がないため、すぐに行う必要があります。

２−３．戸籍の附票の取得

   戸籍の不評は本籍が住所と同じであれば取得も簡単ですが、引っ越しを繰り返したり、本籍が離れている場合は、本籍がある役所に郵送で依頼するひつようがあり、概ね７日から１０日かかる可能性があるため、戸籍は、売買契約書の締結が完了したらすぐに依頼するのが良いです。

３．残金決算日

３−１．用意するもの

・実印

・認印・・・朱肉を使うもの（管理会社提出書類への押印用）

・届出印・・・残代金受取口座の届出印（念のため）

・通帳・・・残代金受取を希望される金融機関のもの

・本人確認書類・・・運転免許証

・印鑑証明書・・・※残金決済日において３ケ月以内のもの

・住民票・・・※マイナンバーの記載のないもの

・戸籍の附票

・登記識別情報通知

・鍵一式

・付属設備の取扱説明書一式

・マンションパンフレット

・抵当権抹消に関する書類一式

３−２．引き渡し場所

不動産会社や銀行の一室で行われます。大きなお金が移動しますので銀行の一室に、買主、売主、それぞれの仲介不動産、司法書士が一同に集まり、書類やお金の処理など終了するまでに２時間から３時間を要します。

４．まとめ

　数多くの必要書類や段取り、関係者のスケジュール調整など売買契約をまとめあげるには実績があり信頼できる不動産会社に是非頼みたいものです。

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